首先，我們要弄清楚什么是土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。也就是說，在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收。

　　2014年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。《意見》要求大力發(fā)展土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營，五年內(nèi)完成承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)。農(nóng)村建設(shè)用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間。這就要求我們拿到土地后一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況做好農(nóng)業(yè)規(guī)劃，擬好可行的農(nóng)業(yè)規(guī)劃報(bào)告才可能向政府申請要一定的建設(shè)用地，這將大大提升土地的價(jià)值。農(nóng)業(yè)用地在土地承包期限內(nèi)，可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權(quán)，鼓勵(lì)農(nóng)民將承包的土地向?qū)I(yè)大戶、合作農(nóng)場和農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。集體建設(shè)用地可通過土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)換等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地向城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)集中。其要點(diǎn)是：在不改變家庭承包經(jīng)營基本制度的基礎(chǔ)上，把股份制引入土地制度建設(shè)，建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制，把農(nóng)民承包的土地從實(shí)物形態(tài)變?yōu)閮r(jià)值形態(tài)，讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后安心從事二、三產(chǎn)業(yè)；另一部分農(nóng)民可以擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模，實(shí)現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。

　　隨著政府對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)引導(dǎo)和服務(wù)功能的逐步加強(qiáng)，目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的行為逐步趨于規(guī)范，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是由過去以農(nóng)戶間、業(yè)主與農(nóng)戶間的自發(fā)流轉(zhuǎn)為主向當(dāng)前的政府和市場引導(dǎo)與自發(fā)并重的自主流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；二是由過去無償代耕向按市場規(guī)律的有償流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；三是由過去依靠口頭協(xié)議的不規(guī)范流轉(zhuǎn)向簽訂書面協(xié)議的規(guī)范流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。同時(shí)，土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程加快，規(guī)模逐年增大。土地流轉(zhuǎn)的日趨規(guī)范所依靠的是制度創(chuàng)新與突破：一是建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場。山東省棗莊市通過給農(nóng)民發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證、建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場和推進(jìn)農(nóng)村合作社建設(shè)，在土地所有權(quán)、承包權(quán)和農(nóng)地性質(zhì)“三不變”的前提下，走出一條農(nóng)村土地改革的新路子。二是政府對(duì)流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，制作并向農(nóng)戶提供統(tǒng)一的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換及流轉(zhuǎn)委托書等不同的合同示范文本。對(duì)流轉(zhuǎn)雙方可能涉及的一些權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行了明確。三是完善土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁、調(diào)解機(jī)制。