土地市場(chǎng)
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)
【解讀】
中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授鄭風(fēng)田:建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),就必須讓集體土地入市。早在十幾年前,廣東、浙江就有地方提出地方性的集體土地入市法規(guī),全國(guó)不少地方也在試點(diǎn)。
但由于各種嚴(yán)格的限制,農(nóng)民的承包地、宅基地、住房不能作為資本流動(dòng),很難帶來(lái)財(cái)產(chǎn)性收入。但現(xiàn)實(shí)情況卻是農(nóng)村集體建設(shè)用地隱形市場(chǎng)活躍,違法用地屢禁不止,用地流轉(zhuǎn)權(quán)利缺乏可靠保障,如何打破堅(jiān)冰,讓工業(yè)化與城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)民也能夠真正受益,需要進(jìn)一步改革。
農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)目前還受到諸多制約限制,如何建立起一個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場(chǎng)非常重要,只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國(guó)有建設(shè)用地“同地同價(jià)同權(quán)”要素市場(chǎng)平等化,才能真正的流轉(zhuǎn)。未來(lái)應(yīng)該允許農(nóng)村集體宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。還應(yīng)該允許農(nóng)民住房的買(mǎi)賣(mài)、抵押和出租。
建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),農(nóng)村集體建設(shè)土地入市是未來(lái)的必然趨勢(shì),但前提是須明確產(chǎn)權(quán)主體及權(quán)益分配機(jī)制,防止公權(quán)力侵占。
目前我國(guó)的農(nóng)村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問(wèn)題,未來(lái)應(yīng)該確權(quán)發(fā)證,明確農(nóng)民的權(quán)益,在此基礎(chǔ)上建設(shè)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),開(kāi)啟農(nóng)村沉睡的資本。
各地農(nóng)地直接入市試點(diǎn)也有不少問(wèn)題,比如隨意占用耕地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè),低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體建設(shè)用地,隨意改變建設(shè)用途,用地權(quán)屬不清等。這些都應(yīng)該在未來(lái)試驗(yàn)中逐步完善。
“農(nóng)村土地入市”還需引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。農(nóng)村集體土地的上市,顯然不宜走政府拍賣(mài)的老路, 必須以打破土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷為目標(biāo),并與政府土地拍賣(mài)形成分庭抗禮的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),地價(jià)才有望不受操控。農(nóng)村土地入市要想真正對(duì)抑制房?jī)r(jià)起效,顯然更需競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入以及利益關(guān)系的重建。
三中全會(huì)后,希望土地改革在以下幾方面取得突破:一是縮小乃至取消征地規(guī)模;二是打破目前分割的城鄉(xiāng)二元建設(shè)用地制度,讓城鄉(xiāng)建設(shè)用地能夠同地同權(quán)同利;三是農(nóng)民承包土地獲得抵押權(quán)、處置權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。