隨著土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大，目前，已經(jīng)有超過三分之一的承包土地流轉(zhuǎn)出去，每年新增流轉(zhuǎn)面積4000多萬畝，涉及數(shù)以百萬計(jì)的承包農(nóng)戶，但是在這期間卻依舊存在了不少亟需解決和澄清的問題。
近日，農(nóng)業(yè)部印發(fā)了《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》），為土地健康流轉(zhuǎn)提供了制度保障。那么，土地流轉(zhuǎn)怎樣交易算規(guī)范？農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的交易品種有哪些？這個(gè)《規(guī)范》又有哪些看點(diǎn)？小編為您一一梳理。
看點(diǎn)一：信息要公示，交易受監(jiān)督
截至2015年底，已有1231個(gè)縣（市）、17826個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，覆蓋了全國(guó)約43%的縣級(jí)行政區(qū)劃單位，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達(dá)到67.8%。
但從實(shí)踐看，各地土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展并不均衡，有的運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，交易也比較規(guī)范；有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應(yīng)制度。
《規(guī)范》提出：流轉(zhuǎn)市場(chǎng)要做好信息公示和發(fā)布，流轉(zhuǎn)合同訂立應(yīng)參照土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場(chǎng)提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。
實(shí)踐中，隨著交易雙方對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)的需求不斷提高，交易市場(chǎng)的服務(wù)內(nèi)容也不斷增加和完善，《規(guī)范》提出：市場(chǎng)可以為交易雙方組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)審計(jì)、項(xiàng)目策劃、金融保險(xiǎn)等服務(wù)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定并予以公示。
同時(shí)，為保障農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)公開、公平、規(guī)范運(yùn)行，市場(chǎng)應(yīng)該自覺接受社會(huì)公眾的監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門的管理。
看點(diǎn)二：土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)包括哪些？
進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，那么就一定需要一個(gè)交易的平臺(tái)，需要一個(gè)健康、有序的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，依照市場(chǎng)規(guī)律，為交易雙方提供服務(wù)。
目前，多數(shù)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)是依托農(nóng)業(yè)系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理部門成立的事業(yè)單位或國(guó)有企業(yè)，也有一些是民營(yíng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)等手段建立的流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。
《規(guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，是指為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)的平臺(tái)，主要包括農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（所）等。
看點(diǎn)三：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備的條件
農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易應(yīng)具備的條件主要有四個(gè)，（一）權(quán)屬清晰無爭(zhēng)議；（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿；（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人；（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。
需要注意的是，流轉(zhuǎn)交易必須是交易雙方的真實(shí)意愿，另外則是必須符合環(huán)保規(guī)劃、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。如果這四個(gè)條件其中之一不具備，交易不應(yīng)成立。
看點(diǎn)四：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)的交易品種
農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的交易品種，主要包括四種：家庭承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；其他承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
看點(diǎn)五：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易主體
《規(guī)定》明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。
看點(diǎn)六：集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)須2/3村民代表同意
現(xiàn)在，整村整組流轉(zhuǎn)土地的有很多，越來越多的集體對(duì)外流轉(zhuǎn)交易土地的現(xiàn)象出現(xiàn)。集體流轉(zhuǎn)中，可能在提高議價(jià)能力、為農(nóng)民爭(zhēng)取更大利益方面發(fā)揮了積極作用。當(dāng)時(shí)，也可能會(huì)出現(xiàn)某些人并不同意流轉(zhuǎn)，或是出現(xiàn)少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象。信息不公開、不透明，也很容易導(dǎo)致糾紛等問題。
因此，《規(guī)范》特別提出，在流入方進(jìn)場(chǎng)交易時(shí)，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，要有書面委托書。另外，未發(fā)包集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員，或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明。
看點(diǎn)七：工商資本下鄉(xiāng)需提供經(jīng)營(yíng)能力證明
近年來，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)地的發(fā)展日益加快，2015年流入企業(yè)的農(nóng)戶承包地面積達(dá)到4600萬畝，占流轉(zhuǎn)土地總面積的10.4%。
對(duì)此，中央高度重視，強(qiáng)調(diào)對(duì)工商資本租賃農(nóng)地要有嚴(yán)格的門檻，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途。什么東西都有個(gè)利弊之分，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，雖然可以帶來資金、技術(shù)和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，但另一方面，工商資本長(zhǎng)時(shí)間、大面積租賃農(nóng)地，很容易出現(xiàn)擠占農(nóng)民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”和“非農(nóng)化”傾向。
為了進(jìn)一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強(qiáng)調(diào)，流入的土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力等證明、項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明。
