一、一分錢難倒英雄漢，城市建設(shè)用地指標臨困境！

一線城市面臨建設(shè)用地指標問題已經(jīng)是禿子頭上的跳蚤，每次中央開會，也只有北上深這超一線城市（廣州已經(jīng)出局）的與會領(lǐng)導敢跟中央提一提用地指標是否可以松動一下。

據(jù)農(nóng)地圈了解，就連京津冀一體化的標桿工程，首都新機場的建設(shè)，都曾面臨用地指標的難題，負責人四處求爺爺告奶奶，軟硬兼施，恩威并用，才勉強把指標的問題解決。

可想而知，其他城市的情況，也好不到哪里去。

二、出頭鳥不好當，深圳“勇”拿試點！

深圳全市土地總面積約2000平方公里，建設(shè)用地920平方公里中，其中原農(nóng)村集體用地為390平方公里，占比高達42%。深圳進行土地改革的目前很簡單，深如果沒有土地改革創(chuàng)新，到2020年深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，無地可用的尷尬將嚴重制約深圳未來經(jīng)濟發(fā)展。

因此如果能將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位可用的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地納入深圳全市統(tǒng)一土地市場，將有效緩解深圳發(fā)展的"七寸"。

這次深圳的改革主要想破解 “政府拿不回、集體用不了”的尷尬土地關(guān)系?！坝械氐拇澹瑳]有先進的產(chǎn)業(yè)；有先進產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，沒有地。通過這個文件搭一個平臺，讓‘地主’和‘資本家’對接。引導‘地主’升級為‘資本家’，讓他們可以通過與企業(yè)合作來持有股份、參與到更高優(yōu)的產(chǎn)業(yè)中?！边@一規(guī)定目的是提高土地利用價值、促進村股份公司產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

深圳市的做法在全國引起了熱議，深圳似乎不愿意當出頭鳥，急速做了回應：針對一些媒體關(guān)于“深圳農(nóng)村集體土地開放入市”的報道，深圳國土規(guī)劃委表示，這種說法并不準確。因為，深圳2004年前后就實現(xiàn)了城市化，土地實現(xiàn)了國有化。 自2004年起，深圳全面啟動了原特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)的農(nóng)村城市化工作，把區(qū)內(nèi)27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，并將956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有。

三、剝繭抽絲，深圳到底如何做？

國土部、廣東省政府批準深圳實施《深圳市土地管理制度改革總體方案》，確定八大改革重點和二十個改革事項。國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史曾稱，這是國家又一次里程碑式的戰(zhàn)略抉擇。

按照深圳市文件規(guī)劃，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位實際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在理清土地經(jīng)濟利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓土地使用權(quán)。深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地放開入市，可以用兩種收益分配方式供選擇，“第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，并可持有不超過20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套”。

相關(guān)文件同時規(guī)定，為進一步調(diào)動原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的積極性，申請納入全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用地市場的合法留用地，免收《深圳市原原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》中規(guī)定的工業(yè)類用地需繳納的地價。

深圳市政府還宣布，將健全全市產(chǎn)業(yè)用地供應的信息公開和收集制度，促進農(nóng)村集體土地在土地市場的交易。市政府將規(guī)定市土地主管部門每季度在產(chǎn)業(yè)用地供需服務(wù)平臺上公布產(chǎn)業(yè)用地區(qū)位、規(guī)模等，企業(yè)可利用此平臺充分了解產(chǎn)業(yè)用地供應計劃，提交用地申請，改變以往需向不同部門提交申請的局面。

四、萬眾期待？農(nóng)地入市能否降房價？

目前房價高漲，進城的農(nóng)民工根本不可能買得起房子。那還搞什么城鎮(zhèn)化呢？如果允許農(nóng)地直接入市建商品房，就可以緩解土地供應緊張、打壓居高不下的房價。

深圳的改革基本掰清楚了，那么很多人自然要問個問題，農(nóng)村集體土地入市，能否直接降低房價？

農(nóng)地圈的看法是，目前的政策規(guī)定，不能降房價。如果要降低房價，還需法規(guī)進一步放松！

核心制約是現(xiàn)在的集體用地入市不讓建商品房，農(nóng)民在宅基地上建的房子仍然屬于小產(chǎn)權(quán)房。入市可以，但對入市后的用途做了限制，干別的行，就是不能蓋房子。

如果以后能夠打破這個規(guī)定，將帶來無窮的想象。

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