農(nóng)地圈導(dǎo)語(yǔ)：農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)已經(jīng)在不少地方試行了不少時(shí)間，但其開(kāi)展情況卻并非如主流媒體描述那樣“一片欣欣向榮”。那么，為什么除了政策性銀行外，商業(yè)性銀行對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押一律不感冒呢？

本文將站在銀行的角度，來(lái)解答為什么銀行對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款是“騎虎難下”。在現(xiàn)行的制度條件下，農(nóng)地很難獨(dú)立發(fā)揮抵押融資的功能。農(nóng)地圈來(lái)給大家掰著手指頭數(shù)數(shù)，大體有如下幾個(gè)原因：

一、農(nóng)用地自身價(jià)值低

一畝地租金多少錢(qián)？一畝地扣除各種成本能贏利多少？相信從事農(nóng)業(yè)的人大體都心里有數(shù)。土地收益情況直接決定了土地本身的價(jià)值。一畝地一年扣除成本毛利僅有幾百塊錢(qián)，直接決定了農(nóng)地評(píng)估的價(jià)值上限，撐死了不可能比這個(gè)數(shù)高，然后以后再打個(gè)對(duì)折，唉，少的可憐。

在加上農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)范圍在現(xiàn)行的法律制度下，僅僅被局限在集體范圍內(nèi)，也在一定程度上壓低了農(nóng)地本身的價(jià)格。

二、當(dāng)個(gè)標(biāo)的過(guò)小，加大了銀行的管理成本

銀行偏愛(ài)國(guó)企有目共睹，一筆貸款幾個(gè)億下去，一個(gè)銀行員工可以管理近百億的貸款。在農(nóng)村呢，以一份貸款5萬(wàn)算（樂(lè)觀估計(jì)），需要20萬(wàn)家農(nóng)戶才能達(dá)到百億規(guī)模。而一個(gè)銀行員工累死也跟蹤管理不了20萬(wàn)農(nóng)戶。難道要銀行擴(kuò)招10萬(wàn)倍?這個(gè)成本誰(shuí)都承受不起啊。

三、違約處置難度大

1、土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，農(nóng)戶違約銀行將土地變現(xiàn)成本高

2、一戶一宅的制度，且交易范圍局限在集體，使得宅基地找不到合適的買(mǎi)家

3、農(nóng)地承擔(dān)的社會(huì)保障功能并未完全消失，使得銀行不敢拿農(nóng)民的“吃飯地”隨意處置。（小心農(nóng)民跟他拼命）

四、農(nóng)村土地并不是合格的抵押品

合格的抵押品要求：

1、要可以被處置（農(nóng)地承擔(dān)部分保障功能，不符合）

2、容易變現(xiàn)（農(nóng)地不符合，變現(xiàn)難度大）

3、抵押人失去抵押品得感覺(jué)到疼（農(nóng)地不符合，即使被抵押，還是農(nóng)民來(lái)耕種）

因此，除了政策性銀行，商業(yè)銀行對(duì)農(nóng)村土地抵押異常謹(jǐn)慎（只有錦上添花，哪有雪中送炭）。

凡事均有例外，農(nóng)地圈目前對(duì)接了部分政策性資金，可以進(jìn)行農(nóng)村兩權(quán)抵押貸款，更多信息敬請(qǐng)關(guān)注農(nóng)地圈微信公號(hào)：農(nóng)地圈，ID：quandiernews；同時(shí)敬請(qǐng)關(guān)注農(nóng)地圈網(wǎng)站（quandier.com）