農(nóng)地圈導(dǎo)語(yǔ)：農(nóng)房抵押的全稱為農(nóng)村居民房屋抵押貸款。本文將系統(tǒng)介紹農(nóng)房抵押的現(xiàn)存問題、政策導(dǎo)向和試點(diǎn)情況，同時(shí)站在農(nóng)民的角度，明確了農(nóng)房抵押的條件。（限于篇幅，本文內(nèi)容有刪減）

一、矛盾重重-------阻礙農(nóng)房抵押的三大障礙！

1、農(nóng)房私有和宅基地所有權(quán)集體所有的矛盾；

這個(gè)矛盾政策直接限制了農(nóng)村住房的流轉(zhuǎn)，堵死了農(nóng)房流轉(zhuǎn)的法律渠道，造成了農(nóng)房和宅基地的大量浪費(fèi)，并且嚴(yán)重影響并阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

農(nóng)地圈總結(jié)：人是活的，動(dòng)的；農(nóng)房宅基地是死的，是不動(dòng)的。農(nóng)房農(nóng)地作為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，市場(chǎng)化制度理應(yīng)給予農(nóng)民靈活處置自身財(cái)產(chǎn)的渠道，否則將阻礙人口的流動(dòng)。（危害如同戶籍制度）

2、一戶一宅，但宅基地不能流轉(zhuǎn)；

農(nóng)地圈總結(jié)：唯一住房不能抵押，這將縮小農(nóng)房抵押的供給方（金融機(jī)構(gòu)不敢接受唯一農(nóng)房抵押，否則違約了也難以處置）。同時(shí)也限制了已經(jīng)有一處農(nóng)房農(nóng)宅的農(nóng)戶繼續(xù)合法購(gòu)買住房和宅基地，這縮小了農(nóng)房抵押的需求方（不符合購(gòu)買條件），同時(shí)也增加了農(nóng)房處置的難度。最終的結(jié)果就是限制了農(nóng)房的流轉(zhuǎn)。

3、房地一體原則；

基于房屋與土地的高度附和性，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)一致，此為“房地一體”原則。

農(nóng)地圈總結(jié)：地隨房轉(zhuǎn)，房地一體原則限制了農(nóng)房的抵押。

二、一葉知秋-------近期相關(guān)的政策變化

1、2013年，18屆3中全會(huì)“中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定”提出：改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入的渠道。

2、2014年，國(guó)務(wù)院一號(hào)文件指出，完善農(nóng)村宅基地管理制度，完善農(nóng)村宅基地分配政策，在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)的前提下，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，有關(guān)部門要抓緊提出具體試點(diǎn)方案。

3、2014年，國(guó)辦下發(fā)意見，要求在經(jīng)過批準(zhǔn)的地區(qū)展開試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥的開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押試點(diǎn)。

三、摸石頭過河-------試點(diǎn)情況

要說試點(diǎn)，就不能不說重慶，因?yàn)辄S市長(zhǎng)在那里嘛！

工作細(xì)化方面，重慶2010年出臺(tái)了2個(gè)重要的意見，以農(nóng)商行的農(nóng)村居民房屋貸款產(chǎn)品為例，其2010年就在石柱縣出臺(tái)了“石柱縣農(nóng)村居民房屋抵押貸款管理辦法”，在2010年5月，石柱縣農(nóng)民黃某某以自己的農(nóng)房作為抵押，從重慶農(nóng)商行石柱支行獲得了66萬元貸款。（太低調(diào)了，新聞上竟然沒有一點(diǎn)消息）。

據(jù)農(nóng)地圈了解：農(nóng)房貸款最低需要宅基地證和房產(chǎn)證，貸款金額為不高于評(píng)估價(jià)值的60%，期限最長(zhǎng)3年。

四、小測(cè)試-------你的農(nóng)房是否符合抵押條件？

1、貸款用途：限于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工流通、個(gè)體經(jīng)營(yíng)以及為人農(nóng)業(yè)產(chǎn)前產(chǎn)中產(chǎn)后的資金需求。（包養(yǎng)小三是不行滴）

2、貸款條件：

（1）抵押房屋應(yīng)屬于自有房屋

（2）且房屋所在地與抵押人戶口所在地一致

（3）證件齊全（宅基地證和房產(chǎn)證、農(nóng)村集體土地使用權(quán)證）

（4）房屋所在村委會(huì)應(yīng)提供土地使用權(quán)隨住房抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)同意處置、轉(zhuǎn)讓的承諾或決議。

（5）抵押人需出具紙面證明：承諾抵押房屋在依法償債后有適當(dāng)?shù)淖∷?/b>

（6）宅基地與農(nóng)房一同抵押

3、貸款期限

雙方自由商定。

4、農(nóng)房如何評(píng)估？

綜合考察農(nóng)房結(jié)構(gòu)，建筑成本、使用情況、變現(xiàn)能力、交通情況等等。

-------------------------------------------------------------------------------

關(guān)于農(nóng)房抵押的更多問題，敬請(qǐng)關(guān)注農(nóng)地圈微信公號(hào)：農(nóng)地圈，ID：quandiernews提問，有專家專門回答相應(yīng)問題。