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宅基地距離自由交易還有多遠(yuǎn)?一個(gè)跟頭的距離!
2016-02-18   來(lái)源:新農(nóng)資360網(wǎng)   

在投資領(lǐng)域,農(nóng)村絕對(duì)是個(gè)冷灶,基本屬于奶奶不疼姥姥不愛(ài)的那種。寧愿買城市里了垃圾股票,也不往農(nóng)村瞅一眼。當(dāng)然了,實(shí)事求是的說(shuō),這也不能完全怪有錢(qián)人狗眼看人低,關(guān)鍵是農(nóng)村的“資產(chǎn)”不能交易啊。耕地不能,宅基地不能,農(nóng)房也不能,人家想買也進(jìn)不來(lái)。

多少人是等啊,盼啊,急的白了頭。就拿北京周邊來(lái)說(shuō),得有多少想做點(diǎn)旅游相關(guān)行業(yè)的企業(yè)苦于找不到法律范圍內(nèi)的用地指標(biāo),而只能偷偷打擦邊球。

宅基地距離自由交易還有多遠(yuǎn)?一個(gè)跟頭的距離!

農(nóng)地圈作為三農(nóng)服務(wù)平臺(tái),土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域是農(nóng)地圈的核心業(yè)務(wù)之一,自然時(shí)刻關(guān)注政策上的任何風(fēng)吹草動(dòng)。

十八屆三中全會(huì)說(shuō)要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。然很多人心頭一喜,但是很快發(fā)現(xiàn)是空歡喜(很多半吊子所謂專家著實(shí)忽悠老百姓一個(gè)大跟頭),因?yàn)楣嬲f(shuō)“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”,宅基地屬于“集體非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”,其上市在短期內(nèi)還沒(méi)有排上議事日程。

從現(xiàn)實(shí)來(lái)看,尤其是獲得的建設(shè)用地指標(biāo)偏緊的沿海省份(如廣東?。?,有動(dòng)力推動(dòng)農(nóng)村宅基地上市。廣州、深圳拆遷城中村,給村民市價(jià)補(bǔ)償,造就不少億萬(wàn)富翁,事實(shí)上賦予了農(nóng)民宅基地收益權(quán)。即使承認(rèn)農(nóng)民宅基地全部產(chǎn)權(quán),地方政府仍可從開(kāi)發(fā)增值中獲益。

那么這個(gè)讓大眾苦等的宅基地自由化交易離我們還有多遠(yuǎn)?

宅基地距離自由交易還有多遠(yuǎn)?一個(gè)跟頭的距離!

預(yù)測(cè)將來(lái)必須得知道歷史,否則那就是信口雌黃。這種事,農(nóng)地圈這么嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)的平臺(tái)是不會(huì)做的。

2007年初,時(shí)任廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤稱,由該部門(mén)草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報(bào)省政府審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn),包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租與收益權(quán)。這是真正的宅基地上市,當(dāng)時(shí)很轟動(dòng),惜乎這個(gè)方案后來(lái)沒(méi)有了下文,推定是卡在了更高的層面。

其實(shí),早在2013年8月5日,廣東省政府法制辦將《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法(送審稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn),里面就提出宅基地本村、本鎮(zhèn)農(nóng)民之間流轉(zhuǎn)的方案。

在全會(huì)后,安徽省公布了《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,受到關(guān)注,但這個(gè)意見(jiàn)落款的時(shí)間是2013年10月28日,在全會(huì)召開(kāi)之前。其中,被廣泛解讀為“宅基地上市”的條款應(yīng)系誤讀。從邏輯上也不可能,安徽省在全會(huì)后公布的意見(jiàn)怎么可能與全會(huì)決定相違背?

被誤讀的條文如下:“建立宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。堅(jiān)持自愿、有償原則,探索建立符合農(nóng)民合理需求的宅基地退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制。建立農(nóng)民通過(guò)流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的制度。實(shí)施土地整治、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤騰出的建設(shè)用地指標(biāo),可按有關(guān)規(guī)定有償調(diào)劑使用;探索建立農(nóng)村集體建設(shè)用地指標(biāo)儲(chǔ)備制度,盤(pán)活農(nóng)村集體建設(shè)用地。”

說(shuō)實(shí)話,解讀這種政策農(nóng)地圈一直很頭疼,第一感覺(jué)就是文縐縐的,不好好說(shuō)話。但是沒(méi)辦法,做研究就得嚴(yán)謹(jǐn),我們仔細(xì)看,這說(shuō)的不是宅基地上市,而是宅基地退出。根據(jù)上下文,退出的意思應(yīng)為原來(lái)農(nóng)地的性質(zhì)與用途是建設(shè)用地、宅基地,現(xiàn)在改為農(nóng)用地、耕地。這一退,就騰出了農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)值錢(qián),可以轉(zhuǎn)賣到城里,城里再根據(jù)得到的指標(biāo)取得相應(yīng)的建設(shè)用地。也就是重慶黃奇帆搞的那套地票制度。所以,這是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤適用于宅基地,所謂“退出補(bǔ)償激勵(lì)機(jī)制”,不過(guò)是把轉(zhuǎn)賣指標(biāo)得來(lái)的錢(qián)分一部分給農(nóng)民,與宅基地自由交易不相干。

或有人問(wèn),該條還說(shuō):“建立農(nóng)民通過(guò)流轉(zhuǎn)方式使用其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地的制度?!边@難道不是宅基地買賣的意思?是,不過(guò)買賣的主體僅限于農(nóng)民,正因?yàn)闂l文中突然插了這一句,讓人產(chǎn)生了許多遐想。(通讀全文很重要)

遙想當(dāng)年,四川郫縣搞城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn),郫縣第一個(gè)項(xiàng)目新增的拆舊復(fù)墾耕地為263畝。總價(jià)11億人民幣,其中農(nóng)民共得1.35億,郫縣政府得4億,中央、省、市政府得5.65億。

宅基地距離自由交易還有多遠(yuǎn)?一個(gè)跟頭的距離!

經(jīng)過(guò)農(nóng)地圈團(tuán)隊(duì)研究,,宅基地上市問(wèn)題有個(gè)坎要過(guò),一是與現(xiàn)行增減掛鉤制度有替代關(guān)系,二是得讓各級(jí)財(cái)政名正言順地與農(nóng)民分享利益。

當(dāng)然,最終話事權(quán)在中央政府。對(duì)宅基地上市,上面未下決定的原因或在于還沒(méi)有決定好如何分錢(qián)(純屬猜測(cè))。

所以,農(nóng)地圈說(shuō),宅基地距離自由交易還有一個(gè)跟頭的距離,快了,就是一個(gè)兩米多的小跟頭,慢了,那就是筋斗云的距離。

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