農(nóng)村宅基地改革牽動著數(shù)億人的注意力，除了擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，還有擁有宅基地所有權(quán)的村集體，想在農(nóng)村投資的工商資本，以及在城市里購買小產(chǎn)權(quán)房的“房東”，都在盯著國家政策的一舉一動，農(nóng)地圈作為全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺的整合者，自然也在時刻嚴密“監(jiān)視”宅基地政策的風(fēng)吹草動。

2015年2月27日，全國人大常委會經(jīng)表決，決定授權(quán)國務(wù)院在33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。試行期將截止到2017年12月31日。

以農(nóng)地圈所在的北京為例，國土資源部發(fā)布關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施細則的規(guī)后，2014年年初，經(jīng)北京市委、北京市政府研究同意，北京市已將大興區(qū)作為北京市的試點區(qū)縣，積極向國土資源部申報試點。目前，這個政策已經(jīng)被“原則性”通過。

其實也很容易理解，為什么各地政府都盯著試點不放，積極爭??？對中央而已，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，涉及我國土地管理制度重大變革，其實質(zhì)是地權(quán)問題，核心是土地收益分配問題，而根本又是農(nóng)民利益保障問題。直接涉及到物權(quán)法、土地管理法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法等土地管理制度和法律法規(guī)的修改完善。對地方政府而已，在經(jīng)濟持續(xù)下滑和土地用途管制的大背景下，土地指標(biāo)已成為稀缺品，成為了試點，雖然成為“出頭鳥”，但也意味著試點地方政府將在大多數(shù)非試點政府前，搶的政策先機，取得一定的先發(fā)優(yōu)勢。

回到宅基地改革這條線，每次農(nóng)村宅基地改革試點一經(jīng)開展，即有外界解讀試點開展有望為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正提供了相應(yīng)的操作空間。因為就10年左右的情況而已，農(nóng)地圈預(yù)計農(nóng)村土地改革，有兩個突破口，一是以小產(chǎn)權(quán)房為突破口，其次是以經(jīng)營性建設(shè)用地為突破口，以當(dāng)時而論，前者希望更大，怎奈情況突變，后者脫穎而出，擔(dān)此重任。

在國土部長達數(shù)年的“摸底”之后，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思路與模式漸趨明朗。深化土地管理制度改革牽頭部門的國土資源部，已經(jīng)開始匯總各試點地區(qū)的有關(guān)情況，并派出由高級領(lǐng)導(dǎo)帶隊的調(diào)研組（陸續(xù)派出10個調(diào)研組），赴典型試點地區(qū)進行調(diào)研。國土資源部已經(jīng)要求試點地方政府“堅定信心，大膽探索，確保農(nóng)村土地制度改革試點工作取得實效”。（農(nóng)地圈注解：由于法律的滯后性，任何改革一定是違反當(dāng)時法律的，要不然怎么能叫“探索”，所以先試點的思路一定是穩(wěn)妥的，可進可退）

其中，2015年11月下旬，在10個調(diào)研組向國土資源部部長姜大明進行了匯報后，國土資源部再派出一個調(diào)研組，到江西余江調(diào)研農(nóng)村宅基地改革試點的有關(guān)工作。（該調(diào)研組由國土資源部黨組成員、副部長王世元帶隊，除國土資源部政策法規(guī)司、土地利用管理司、規(guī)劃司、耕地保護司的工作人員外，隨行人員還包括其他試點地區(qū)的有關(guān)負責(zé)人）

據(jù)悉，在既有農(nóng)村宅基地試點模式中，流轉(zhuǎn)范圍仍被嚴格控制在集體經(jīng)濟組織成員內(nèi)部，且流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的收益，將分為房屋收益和宅基地收益兩部分，前者歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人所有，后者則須在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人和村集體之間進行分配。

房地收益分離原則確立

在所有的試點中，宅基地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的收益如何計算和分配的問題。是試點的核心問題。余江試點允許農(nóng)村宅基地可以通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式進行流轉(zhuǎn)，并且明確了這一流轉(zhuǎn)過程是有償?shù)?，但是，要求承租人或者受讓一方，必須是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，且必須有建房資格。因宅基地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的收益，將被劃分為兩部分，即房屋收益和宅基地收益，其中，房屋收益將直接歸產(chǎn)權(quán)人所有，宅基地收益部分，則須在個人與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間進行合理分配。但“宅基地收益”，試點過程中尚未有明確的成文比例劃分。

試點區(qū)域交易范圍暫時堵死小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”

從余江宅基地流轉(zhuǎn)試點的總體思路與模式看，小產(chǎn)權(quán)房的政策空間依然十分逼仄。如果宅基地流轉(zhuǎn)的范圍被嚴格控制在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，而不允許外部人員介入，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有任何合法的空間”。

對于試點工作，國土資源部整體予以了肯定。王世元強調(diào)試點工作中要克服慎重有余、大膽不足、步子不快等問題，堅定信心，大膽探索，確保農(nóng)村土地制度改革試點工作取得實效。

農(nóng)地圈試點：土地漲價歸公還是歸私？以商品房為例，土地漲價其實是歸私的，房價漲的原因是因為周邊在發(fā)展，配套逐步完善，說到底是地價漲了。房子還是那堆水泥，是貶值的。但土地增值應(yīng)該歸誰呢？因此原來的土地所有者顯然無權(quán)索取土地增值收益，由于原來的土地出讓金已經(jīng)一次性付完，土地成為國有。那么國家有權(quán)分得土地增值的部分收益嗎？【美國是收增值稅的方式】事實顯然是否定的，但將來是一定要通過某種方式收取的。病態(tài)的根源就在于土地和房產(chǎn)權(quán)利的分置，也叫半拉子改革后遺癥。