距離首單土地流轉信托落地已一年有余，首輪關注高峰期過后，盡管利好政策不斷祭出，但對于大多數(shù)還暫時未在此類業(yè)務中明確自身定位和盈利模式的機構而言，如今普遍持觀望情緒興趣寥寥。
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但與此相對應的是，在兩種基礎業(yè)務模式已進入較為成熟階段后，幾家仍投入較大精力于此的信托公司也開始轉向尋找更能滿足自身需求和盈利預期的商業(yè)模式。
除了此前已經引發(fā)較多市場關注的中信信托與北京信托外，另一家在土地流轉業(yè)務領域投入較多的信托機構即為中建投信托，而區(qū)別于目前已落地項目中資金信托部分較多關注于流轉后的運營需求，中建投的土地流轉業(yè)務模式中，則更多傾向于流轉前端土地歸集過程中的資源整合需求。
資金信托“前移”模式
據(jù)了解，截至目前，中建投信托在土地流轉業(yè)務領域共操作了三單項目，包括2014年7月“中建投·鎮(zhèn)江新區(qū)·森禾一期土地流轉財產權信托”，1750畝土地流轉信托項目在江蘇鎮(zhèn)江成立，同年10月，近5000畝土地流轉項目在成都龍泉驛成立，除此之外，成都錦江區(qū)也已有一單項目完成落地。
據(jù)中建投信托內部人士透露，管理層對于公司土地流轉信托業(yè)務的要求是明確要進入第一梯隊。而為了勾勒出在同業(yè)中較為獨特的業(yè)務模式，公司將這項業(yè)務的主戰(zhàn)場定位在了成都。
中建投在成都的首單土地流轉項目的委托人為成都市龍泉現(xiàn)代農業(yè)投資有限公司，是由政府主導的區(qū)級平臺公司。農民的土地經營權集中流轉至該公司后，統(tǒng)一委托給信托進行運用管理。
本質上講，該項目并非單一的土地流轉信托計劃，而是“資金+財產權”雙信托模式，其資金信托的部分即為上述公司提供土地綜合整治中的資金支持。
這與其他大部分信托公司采取的此類項目模式不大相同，據(jù)了解，此前已經投入運行的實踐案例，基本都采用了“財產權信托”和“資金信托”相結合的方式，但幾乎所有的資金信托都是為了解決土地流轉完成后運營商的需求，而中建投的上述項目案例則將業(yè)務端口向產業(yè)鏈上游前移，主要介入了土地流轉前土地歸集過程中的資源整合需求。
據(jù)中建投方面介紹，在完成了上述項目后，第三單土地流轉項目則更多側重于實現(xiàn)產業(yè)導入，以期形成后期土地利用增值的空間。通過此單業(yè)務，初步搭建全產業(yè)鏈經營模式。
據(jù)了解，該項目已鎖定了白鷺灣濕地公園和現(xiàn)代花卉基地兩大主題項目，未來計劃充分運用信息溝通和資源撮合能力，幫助產業(yè)運營公司提升經營回報。
除此之外，第三單土地流轉業(yè)務的管理方成都市農錦集體資產經營管理有限責任公司為當?shù)剞r民共同發(fā)起成立。中建投信托方面認為，相較于與政府平臺公司合作，可以更深更早地介入到土地承包經營權的集中流轉過程中，以爭取更大的主動權。
未來發(fā)展路徑循跡
中建投信托研究員王苗軍分析稱，“目前各家公司對土地流轉項目的觀望情緒較為濃厚”，造成這種現(xiàn)象最重要的因素之一就是，信托公司難以將自身資源稟賦與土地流轉利益相關方的需求成功對接，從而無法產生真正的盈利模式。
公司成都業(yè)務二部負責人龔培則認為，短期看市場上的同類產品盈利情況都不理想，采取前述業(yè)務端口前移的模式則成功擴大了信托公司在土地流轉過程中的服務價值，提升了土地流轉信托產品的內部盈利空間。
至于未來中建投信托在土地流轉領域的發(fā)展方向，就業(yè)務重點地區(qū)成都而言，通過業(yè)務部門調研，中建投信托認為未來主要的著力點，是成都地區(qū)實施了包括“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”和“建設用地指標交易制度”在內的一整套地方性土地新政，這對信托公司而言具有廣闊的市場空間。
龔培認為，“土地綜合整治涉及建設安置房、復墾宅基地、為農民購買城鎮(zhèn)社保等工作，中間存在大量的資金需求，而這恰恰能夠真正發(fā)揮信托公司作為金融機構資金募集的長處，增強信托公司在土地流轉中的話語權”
而在土地流轉業(yè)務上始終行在最前的中信信托在該領域的布局也持續(xù)潛行，不但去年末在黑龍江推出了目前國內規(guī)模最大的土地流轉信托項目，還完成通過增資控股糧食產品交易平臺哈爾濱谷物交易所，寄望通過訂單引導種植，打造糧食產品交易平臺和生產要素集合平臺，并通過綜合金融服務實現(xiàn)兩個平臺的緊密銜接和互動，重新塑造糧食產業(yè)鏈條及其各環(huán)節(jié)的利益分配機制，期望構造出一種全新的農業(yè)生產關系，并在此基礎上實現(xiàn)整個農業(yè)產業(yè)鏈上業(yè)務布局的全面盈利。
