土地流轉(zhuǎn)信托是指土地信托服務(wù)組織接受土地承包者的委托，在堅持土地所有權(quán)和承包權(quán)不變的前提下，按照土地使用權(quán)市場化要求，通過運用一定的方法，實施必要的程序，將其擁有的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)依法、有償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人的行為。截止目前，國內(nèi)共有3 家信托公司正式推出土地流轉(zhuǎn)信托，按首份土地信托推出時間排序分別為中信信托、北京信托、中建投信托。

　　當前主要的土地流轉(zhuǎn)信托運作模式

　　1、中信信托首單“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃”

　　國內(nèi)首單土地流轉(zhuǎn)信托 “中信?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301 期”于2013 年10 月10 日正式成立，信托期限為12 年，信托計劃的A 類委托人為安徽省宿州市埇橋區(qū)人民政府，對應(yīng)農(nóng)地位于宿州埇橋區(qū)，計劃成立時發(fā)行 A 類信托單位5400 萬份；信托計劃服務(wù)商為安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司。根據(jù)產(chǎn)品說明，農(nóng)戶每一畝土地對應(yīng)著1 萬份信托單位，即信托計劃涉及流轉(zhuǎn)土地5400 畝。在實際運作中，信托公司將土地

　　出租給安徽帝元之后收取租金，然后農(nóng)戶按照信托憑證領(lǐng)取土地收益，而信托公司則從中收取管理費。

　　圖：中信首單土地流轉(zhuǎn)信托的托管流程

　　“中信?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301 期”被設(shè)計為混合型信托產(chǎn)品，后續(xù)將匹配兩類資金信托計劃。其中一類用于流轉(zhuǎn)土地區(qū)域內(nèi)的土地整理和農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣應(yīng)用。另一類資金則用于解決財產(chǎn)權(quán)地租的支付以及土地整理方面資金一定時期出現(xiàn)的流動性支付問題。土地流轉(zhuǎn)信托可顯著提高農(nóng)戶收益：農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)信托可獲得兩方面收益，分別為

　　1）穩(wěn)定的基本地租收入，按照1 畝地每年1000 斤國標三等小麥的價格界定；2）浮動收益，農(nóng)民可以享受到土地增值凈收益的70%。

　　2、北京信托首單“土地流轉(zhuǎn)信托計劃”

　　信托計劃在保持現(xiàn)有土地性質(zhì)不變的前提下，由北京信托將無錫桃源村158 畝農(nóng)用地的土地經(jīng)營權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立信托，對信托土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進行管理。與中信信托首家土地流轉(zhuǎn)信托計劃不同在于，北京信托采用了雙合作社模式，“土地合作社+專業(yè)合作社”。

　　圖：北京信托土地流轉(zhuǎn)信托計劃運作模式

　　3、中建投信托首單“鎮(zhèn)江新區(qū)〃森禾一期土地流轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)信托”

　　農(nóng)戶以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股成立合作社，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化成合作社股份，再由合作社將集中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)包給丁崗鎮(zhèn)政府成立的集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心，該集體資產(chǎn)經(jīng)營管理中心將其持有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的方式委托給中建投信托，中建投信托作為受托人將上述農(nóng)地經(jīng)營權(quán)出租給鎮(zhèn)江森禾花卉園藝有限公司用于花卉種植。

　　土地流轉(zhuǎn)信托的作用

　　我們認為，信托介入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)或許可以在以下四個方面發(fā)揮促進作用。首先，信托制度有助于實現(xiàn)土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和受益權(quán)的分離；其次，有助于實現(xiàn)土地市場化定價，帶來土地經(jīng)營權(quán)的增值；第三，有助于解決資金與土地資源的匹配問題，可幫助籌集土地流轉(zhuǎn)完成后規(guī)?；\營所需的資金；第四，通過將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭找鎽{證，一定范圍內(nèi)實現(xiàn)土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、贈與、及繼承。

　　圖：土地流轉(zhuǎn)信托的主要作用

　　土地流轉(zhuǎn)信托的發(fā)展狀況

　　土地流轉(zhuǎn)信托自2013 年10 月首單推出后，各信托公司均積極研究跟進；當前，中信信托已分別在安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源、湖北黃岡推出6單土地流轉(zhuǎn)信托項目；北京信托亦在江蘇無錫、鎮(zhèn)江句容、安徽銅陵、北京密云等4 個地方推出土地流轉(zhuǎn)信托項目；中建投信托在鎮(zhèn)江推出首單土地流轉(zhuǎn)信托。但與土地信托產(chǎn)品快速推出相對應(yīng)的確是土地流轉(zhuǎn)信托項目進展緩慢，可能與具體的土地確權(quán)工作的進展有關(guān)。國內(nèi)，由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離、土地流轉(zhuǎn)定價問題、農(nóng)民后續(xù)保障問題、農(nóng)業(yè)項目收益率過低問題等，土地流轉(zhuǎn)信托仍處于初期探索階段。