【摘要】我國廣袤農(nóng)村擁有18億畝耕地、2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，過去這一直是塊沉睡的資產(chǎn)。此次三中全會(huì)在土地政策方面給農(nóng)民帶來了大禮包。未來的重點(diǎn)應(yīng)該是謹(jǐn)慎周到地布局，讓這些政策紅利盡可能多地釋放出來。

　　十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡(jiǎn)稱“決定”）日前正式頒布，出臺(tái)了諸多重大改革措施，其中尤以農(nóng)村土地方面的改革為甚，新政策超乎想象，可真正冠以“新土改”。如果相關(guān)配套制度得當(dāng)?shù)脑挘磥韺⑨尫懦鼍薮蟮恼呒t利，其潛力帶給中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長30年并不為過。

　　我國廣袤農(nóng)村擁有18億畝耕地、2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，過去這一直是塊沉睡的資產(chǎn)。我國所有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總計(jì)2.5億畝，給城鎮(zhèn)居民帶來巨大的財(cái)產(chǎn)收益，而農(nóng)村擁有的非農(nóng)建設(shè)用地其實(shí)也是2.5億畝，但給農(nóng)民帶來的財(cái)產(chǎn)收益與城市相比幾乎可以忽略不計(jì)。在農(nóng)民每年的整體收入中，來自財(cái)產(chǎn)權(quán)利的各種收入加在一起不足3%。為何同是財(cái)產(chǎn)卻差異巨大？原因是農(nóng)民這個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到了各種限制。此次三中全會(huì)在土地政策方面給出了難以想象的大禮包。未來的重點(diǎn)應(yīng)該是謹(jǐn)慎周到地布局，讓這些政策紅利盡可能多地釋放出來。

　　政策紅利一：5000萬畝農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市

　　《決定》規(guī)定，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制?！?/p>

　　《決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，讓集體經(jīng)營性建設(shè)土地入市，其直接的好處就是：拓寬了用地來源，增加了農(nóng)民收入，也化解了征地矛盾。農(nóng)地的直接入市對(duì)城市房?jī)r(jià)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，其對(duì)目前的土地財(cái)政、征地壟斷帶來顛覆性的影響。

　　政策紅利二：18億畝承包地的抵押、入股、轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　《決定》規(guī)定：賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

　　這次把耕地的抵押權(quán)授予農(nóng)民，是個(gè)了不起的進(jìn)展。近年來通過確權(quán)頒證，我國目前已為進(jìn)一步放開三權(quán)（處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)）奠定了基礎(chǔ)。

　　18億畝耕地的抵押權(quán)異常重要。1993年中國城市的房改政策讓城市居民獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證，緊接而來的效果就是城市創(chuàng)業(yè)的異常興起，因?yàn)槌擎?zhèn)居民可以用房產(chǎn)抵押得到的資金來創(chuàng)業(yè)。遺憾的是，我國過去的相關(guān)法律卻不允許農(nóng)民用承包地來進(jìn)行抵押貸款。農(nóng)民由于沒有可抵押的物品，也使現(xiàn)代金融無法流向農(nóng)村。

　　近年來我國一些地方已經(jīng)開始試點(diǎn)，效果不錯(cuò)。例如吉林等地探索設(shè)立物權(quán)公司，通過制度創(chuàng)新規(guī)避法律限制，讓農(nóng)民用土地承包證獲得貸款。如果每畝地每年獲得3萬元的貸款，全國18億畝耕地，每年就有54萬億的資金進(jìn)入農(nóng)村。雖然目前中央財(cái)政每年投入到農(nóng)村近萬億元，與54萬歲億相比，也只是杯水車薪。

　　承包地的入股權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)也很重要。以轉(zhuǎn)讓權(quán)為例，目前有2.6億農(nóng)民外出打工，農(nóng)民如果把自己承包的耕地出租轉(zhuǎn)讓，既可以獲得收益，避免拋荒，讓寶貴的土地得到有效的利用，也為留守在農(nóng)村的農(nóng)民擴(kuò)大土地規(guī)模經(jīng)營提供了條件。

　　政策紅利三：2億畝宅基地試點(diǎn)抵押、退出、轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　2億多農(nóng)戶，近2億畝宅基，但這個(gè)宅基地既不能抵押，又不能退出，造成資源的極大浪費(fèi)。城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超大部分農(nóng)民工的購買力，而老家的宅基地卻無法退出變現(xiàn)成資本。我國臺(tái)灣當(dāng)年的城鎮(zhèn)化得益于農(nóng)民把家鄉(xiāng)的土地與房屋賣掉后可以在城里買到房子。十八屆三中全會(huì)決定要試點(diǎn)建立農(nóng)民宅基地的抵押、退出、轉(zhuǎn)讓機(jī)制，允許農(nóng)民在其他農(nóng)村獲得宅基地，這應(yīng)該是一個(gè)大的制度創(chuàng)新。

　　以此為支點(diǎn)，可以撬動(dòng)我國農(nóng)村的內(nèi)需市場(chǎng)，從而換回國家整體經(jīng)濟(jì)再快速增長30年。農(nóng)民一生中最大一筆投資應(yīng)該是住房，占一生投資的60%。如果農(nóng)民可以用自己所建房子進(jìn)行抵押貸款，靠月供來償還貸款，農(nóng)村的內(nèi)需就撬動(dòng)了，他可以每年拿出一部分錢來干除了攢錢建房以外的事，農(nóng)村消費(fèi)會(huì)快速增長，拉動(dòng)增長急需的內(nèi)需。

　　如何解決實(shí)際占地2億多畝，價(jià)值100萬億元以上的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，構(gòu)建全國統(tǒng)一的土地使用權(quán)體系，形成公開化的中國村鎮(zhèn)房市和構(gòu)建中國房市的全流通格局，是一個(gè)令人無限想象的大問題。希望這些賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，能夠縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)真正的城鄉(xiāng)一體化。（作者系中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長、教授）