近日，農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察旗下社群品牌農(nóng)俠會(huì)組織了一場(chǎng)——如何在農(nóng)村土地改革中“掘金”為主題的在線沙龍活動(dòng)，并邀請(qǐng)了農(nóng)地圈總經(jīng)理耿懷民、土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人陶慧龍、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院朱俊峰行業(yè)大咖進(jìn)行精彩分享。

耿懷民指出，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化最根本的就是解放勞動(dòng)力。但解放勞動(dòng)力有會(huì)遇到很多問題。他認(rèn)為，第一產(chǎn)業(yè)肯定是不行，吸引不了勞動(dòng)力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化正是要把勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)解放出來，第二產(chǎn)業(yè)也承擔(dān)不了這個(gè)職責(zé)，宏觀經(jīng)濟(jì)不好，貿(mào)易也不行了，進(jìn)而影響勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的吸納，從世界經(jīng)驗(yàn)來看，只有第三產(chǎn)業(yè)可以吸納足夠的勞動(dòng)力。但農(nóng)民如何進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民的文化、認(rèn)知等等綜合素質(zhì)與城里的要求還是有一定差距的。因此，從事第三產(chǎn)業(yè)也會(huì)遇到問題和困難。

同時(shí)，他認(rèn)為發(fā)展農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化有兩個(gè)要求：第一個(gè)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)需要規(guī)?；?。第二個(gè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化就必須土地集中化，啟動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。因此，現(xiàn)實(shí)土地流轉(zhuǎn)就必須產(chǎn)權(quán)清晰，產(chǎn)權(quán)清晰就必須要啟動(dòng)全國(guó)性的土地確權(quán)這是個(gè)完整的邏輯。

最后，他也表示替農(nóng)民著急，并分析農(nóng)民窮的根本原因是有三個(gè)。首先，是因?yàn)槌青l(xiāng)二元戶籍制度限制農(nóng)民只能從事農(nóng)業(yè)，這是一個(gè)最基本的。因?yàn)閺氖澜绶秶鷥?nèi)看農(nóng)業(yè)本來就是一個(gè)產(chǎn)值很低的行業(yè)；第二個(gè)農(nóng)民的土地人多地少、分到手上的土地也不足于發(fā)家致富，勉強(qiáng)養(yǎng)家糊口已屬不易；第三個(gè)原因是農(nóng)民的本身的意識(shí)缺陷，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展，缺乏財(cái)富觀念，沒有正確的財(cái)富意識(shí)和技能。

農(nóng)地圈總經(jīng)理耿懷民

我看到今天農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察邀請(qǐng)的主要是市場(chǎng)上做土地流轉(zhuǎn)的，所以定了今天的這個(gè)題目。

在這之前，我想從一個(gè)宏觀的角度來闡述下這個(gè)問題。因?yàn)?span>現(xiàn)在大家都在提這個(gè)“四化”。就是工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。其中農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化是緊密相關(guān)的，如果把這兩個(gè)隔開的話，那很多農(nóng)村問題基本上無解。

我覺得首先分析第一個(gè)話題就是中央為什么要推動(dòng)農(nóng)村的改革。農(nóng)村改革大主體上有這個(gè)幾個(gè)？第一就是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格體系改革、第二個(gè)是農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)改革、第三個(gè)就是農(nóng)村集體資產(chǎn)改革主要是這三個(gè)方面。其他的一些基本上都是依附于付這三個(gè)方面來附屬產(chǎn)生的。

剛才朱教授探討了一個(gè)土地估值 248萬億的問題。我覺得朱教授還是比較樂觀估計(jì)，但我個(gè)人還是持有保持的保留態(tài)度。為什么呢？我大概看了下朱教授的分析，比如農(nóng)村宅基地20萬一塊，半畝吧，農(nóng)地10萬一畝，實(shí)際上按照這個(gè)公式算下來是有問題。為什么有問題，這個(gè)東西沒有辦法變現(xiàn)的，如果說這20萬里面，有一畝是有這個(gè)價(jià)值變現(xiàn)，我覺得有是有可能。農(nóng)地增值是通過城鎮(zhèn)化來實(shí)現(xiàn)的，說白了就是城里人最終買單，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為非農(nóng)用地，增值并不是通過農(nóng)業(yè)本身來實(shí)現(xiàn)的。但這里面有個(gè)問題，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)行了多半程，城鎮(zhèn)化還能釋放的能力是有限的，不能完全容納所有農(nóng)地轉(zhuǎn)非，因此按這個(gè)推算農(nóng)地的總價(jià)值，是太樂觀了。

如果說完全按這個(gè)價(jià)格來全體變現(xiàn)，那么，第一、二個(gè)問題就出來了。那同樣的這些地，在現(xiàn)在的政策里邊怎么產(chǎn)生這么多的價(jià)值，誰來買這個(gè)單？這么多的宅基地一畝地二十多萬這個(gè)宅基地用來干什么？沒產(chǎn)生二十萬的價(jià)值，誰會(huì)去買，蓋房子嗎，你會(huì)去買？我覺得不會(huì)，所以我覺得這種計(jì)算方式是有問題的，這是一個(gè)極其樂觀的估計(jì)。

所有的事情發(fā)展都是有規(guī)律的。如果我們不遵守這個(gè)規(guī)律，那么必然要付出代價(jià)。這個(gè)是一定的。還是回到剛才那個(gè)話題就是農(nóng)村為什么要進(jìn)行改革改革，他不改革會(huì)怎么樣。那中央的出發(fā)點(diǎn)又是什么樣的呢？我簡(jiǎn)單說下我個(gè)人的理解。

首先，我們現(xiàn)在國(guó)家有幾個(gè)重要的約束，與農(nóng)村約束大概有兩個(gè)。第一個(gè)是制度的約束。所有約束就是紅線，誰都不能打破。制度約束就是公有制，對(duì)農(nóng)村來講也是集體所有制，然后，第二個(gè)是目標(biāo)約束，發(fā)展就是硬道理。約束說我們的目標(biāo)是要從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變成工業(yè)國(guó)，但到現(xiàn)在這個(gè)目標(biāo)還是沒有實(shí)現(xiàn)。

在這個(gè)約束的基礎(chǔ)上我們?cè)賮矸治?span>中央為什么要啟動(dòng)農(nóng)村的改革，是因?yàn)槭裁茨?？因?yàn)?span>中央的第一邏輯就是說，我要把自己的飯碗端在自己手里，都在自己手里的產(chǎn)生的結(jié)果就是什么呢？就是要保證糧食自給自足。為什么現(xiàn)在要推動(dòng)農(nóng)村改革，連續(xù)發(fā)幾十個(gè)中央一號(hào)文件，是因?yàn)檗r(nóng)村土地撂荒很嚴(yán)重，勞動(dòng)力缺失很嚴(yán)重，老齡化很嚴(yán)重，直接影響到中央的這個(gè)目標(biāo)就是飯碗一定要端在自己的手里。堅(jiān)決不放在外國(guó)人手里。

在這個(gè)邏輯下有產(chǎn)生了幾個(gè)約束，比如18億畝的這個(gè)耕地紅線，16億畝地種糧紅線，還有基本農(nóng)田的紅線。這是幾個(gè)約束。那么，推動(dòng)改革的核心的還是要解決誰來種地和怎么解決種地的問題。誰來種地呢？因?yàn)檗r(nóng)村的還多人都已經(jīng)進(jìn)城啦，老人已經(jīng)種不動(dòng)了，這撂荒這樣很嚴(yán)重。所以不啟動(dòng)規(guī)模化，糧食問題不保；不啟動(dòng)機(jī)械化，現(xiàn)在這些人沒有辦法種這么多地。這是改革的最根本的邏輯也就是第一出發(fā)點(diǎn)。

我們先不談這個(gè)改革具體將會(huì)什么結(jié)果，現(xiàn)在很多事情都沒有定。但最終的結(jié)果。我們還是要跳出農(nóng)業(yè)。來看農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，最終產(chǎn)生的一個(gè)結(jié)果是什么？是把農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力解放出來。這個(gè)跟新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的。農(nóng)民工進(jìn)城大體上有這么幾類人：第一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)條件比較好，意識(shí)比較超前的，第二個(gè)就是大學(xué)畢業(yè)，在城市里工作，基本上在城市里定居了的。

所以站在全局的角度看。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化最根本的就是解放勞動(dòng)力。那么，如何解決勞動(dòng)力，到底怎么安排。還有另外一個(gè)問題。比如說第一產(chǎn)業(yè)肯定是不行，吸引不了勞動(dòng)力，第二產(chǎn)業(yè)也不行了，貿(mào)易也不行了，只有第三產(chǎn)業(yè)。那第三產(chǎn)業(yè)，如何讓農(nóng)民直接進(jìn)入去的話。農(nóng)民的文化等等綜合素質(zhì)與城里的要求還是有一定差距的，城里請(qǐng)保姆。你隨便去農(nóng)村找一個(gè)大媽、你放心雇傭她嗎？你一定不放心吧。你要告訴她如何培訓(xùn)怎么等等一堆，這里面有很多的距離。

然后，我們回到農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化這話題。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化有幾個(gè)要求：第一個(gè)現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)規(guī)模化。第二個(gè)如果實(shí)現(xiàn)規(guī)?；捅仨毻恋丶谢?，關(guān)鍵在土地流轉(zhuǎn)。你不流轉(zhuǎn)，一家10畝地的根本實(shí)現(xiàn)不了現(xiàn)代化?，F(xiàn)實(shí)土地流轉(zhuǎn)就必須產(chǎn)權(quán)清晰，產(chǎn)權(quán)清晰就必須要啟動(dòng)全國(guó)性的土地確權(quán)這是個(gè)完整的邏輯。

關(guān)于農(nóng)村土地確權(quán)看來，這個(gè)農(nóng)大的朱教授已經(jīng)講了，我就不詳細(xì)去闡述。實(shí)際上由于政策宣傳部到位，很多人對(duì)這個(gè)事情第一個(gè)不了解，不清楚是怎么回事，也不知道他的重要性。農(nóng)地圈這些年也在通過市場(chǎng)化的方式做這方面的宣傳。

然后，我們回到土地流轉(zhuǎn)這個(gè)領(lǐng)域。土地流轉(zhuǎn)給我們從大概有這幾個(gè)方面：從上游到下游，上游的主要是政策的變化，這個(gè)肯定是一個(gè)長(zhǎng)期的變化。現(xiàn)在法律這么多，各種各樣的、中央的、地方的、部門的，各種法規(guī)。但是現(xiàn)在還沒有一個(gè)中央的法律來肯定這個(gè)土地流轉(zhuǎn)是合法的。那目前主要還是以會(huì)議精神為主。

也就是說，現(xiàn)在立法的角度并沒有完全認(rèn)可土地可以流轉(zhuǎn)，但是實(shí)際上土地流轉(zhuǎn)早就開始了。因?yàn)?，這個(gè)規(guī)律是擋不住的，不管你政策是不是，允許的話他就發(fā)展的快一點(diǎn)；你不允許的話，它相對(duì)來講就會(huì)發(fā)展慢一點(diǎn)而已。這是第一個(gè)最重要的就是這個(gè)政策方面。

第二個(gè)方面就是從市場(chǎng)化的角度來看有這四種力量在切入土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。那么，如何通過市場(chǎng)化的來做。團(tuán)隊(duì)化的想在這個(gè)領(lǐng)域扎根做一些事情的，大概也就是今天這幾家，農(nóng)地圈、土流網(wǎng)、土地資源網(wǎng)。就是從國(guó)家對(duì)來講，還有這個(gè)一個(gè)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所，也在從產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的角度參與這個(gè)領(lǐng)域。

那反過來說這個(gè)流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)回到我們今天這個(gè)演講題目——土地流轉(zhuǎn)的玻璃門和壓艙石。什么是玻璃門呢？實(shí)際上我們現(xiàn)在跟我們的具體的實(shí)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，其實(shí)土地流轉(zhuǎn)明顯被高估的市場(chǎng)沒有大家想象的那么大。

我要用的數(shù)據(jù)來說話。根據(jù)我們農(nóng)地圈平臺(tái)自己有流轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)結(jié)論和中央相關(guān)政策要就部門的鑒定結(jié)果，這個(gè)比例基本上是相似的。就是土地流轉(zhuǎn)大概50-60%都是在本村之間的流轉(zhuǎn)的。然后鄰村的人流轉(zhuǎn)的大概20%左右，這就70-80%，還有一部分呢就是他一定是不會(huì)通過市場(chǎng)化的這種途徑來流轉(zhuǎn)的，比如說聯(lián)想他要做獼猴桃產(chǎn)業(yè)鏈。他一定不會(huì)去找市場(chǎng)化的平臺(tái)找土地。他一定會(huì)去跟地方政府去談了。說我要做這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，你要給我的優(yōu)惠。

那也就是說，實(shí)際上在土地流轉(zhuǎn)過程中，全國(guó)大概已經(jīng)流轉(zhuǎn)30-40%的這個(gè)比例了。已經(jīng)很大體量了，實(shí)際上線上走的比率比較小，大概就是15-20%。土地流轉(zhuǎn)跟城市租房市場(chǎng)不同，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)80%左右都走線下。土地流轉(zhuǎn)這個(gè)市場(chǎng)還是被高估。當(dāng)然，也有些媒體的宣傳的時(shí)候可能會(huì)夸大它的很多，但我們宣傳的時(shí)候，我們從來是客觀的去看待這個(gè)事情。因?yàn)槟汶S意的去夸大，對(duì)誰都沒有好處。

第一個(gè)數(shù)據(jù)我們從比例上來看，第二個(gè)從我們加盟商的具體的收益來看。農(nóng)地圈現(xiàn)在最好的加盟商今年上半年土地流轉(zhuǎn)傭金收益這塊有70萬不到80萬吧，這是好的，差點(diǎn)的那就以一個(gè)成交都沒有，一分傭金收入都沒有，只有少數(shù)看地費(fèi)。這是一個(gè)實(shí)際收入量上的數(shù)據(jù)。

那么，再反過來看這個(gè)市場(chǎng)。土地流轉(zhuǎn)這個(gè)市場(chǎng)實(shí)際上土流網(wǎng)上做的還是比較早的，但現(xiàn)在也沒有一個(gè)清晰的可以自主獨(dú)立的盈利模式，包括整個(gè)行業(yè)內(nèi)都沒有，就如果僅靠這個(gè)領(lǐng)域，其實(shí)是很難獨(dú)立生存下去。僅靠自己的自己的收入，很難生存下去。那么，如果土地流轉(zhuǎn)的已經(jīng)流轉(zhuǎn)了30-40%還沒有找到一個(gè)合理的收費(fèi)模式，那這個(gè)市場(chǎng)是不是要重新值得反思？這是個(gè)問題。

第二個(gè)問題，我們就落到具體的操作上，就是土地流轉(zhuǎn)將來一定會(huì)放開這好，毫無疑問。對(duì)吧？那么市場(chǎng)上還有什么東西是這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上欠缺的，是不完備的，是需要這個(gè)市場(chǎng)化的力量去彌補(bǔ)的。我認(rèn)為大概有這么幾個(gè)：一是土地的價(jià)格發(fā)現(xiàn)，這個(gè)比較學(xué)術(shù)性的用語。實(shí)際上的我們翻譯過來就是土地的價(jià)格評(píng)估，就是這個(gè)地到底值得多少錢。有沒有一個(gè)比較科學(xué)化的復(fù)制性的一套評(píng)估的模式。這個(gè)我覺得是市場(chǎng)所缺欠的。因?yàn)樗鞘械倪@個(gè)房?jī)r(jià)評(píng)估不一樣，城市的房?jī)r(jià)評(píng)估依據(jù)成熟了，還有大量的交易數(shù)據(jù)。第二個(gè)土地金融這塊。比如說擔(dān)保。農(nóng)民一般沒有什么資產(chǎn)的擔(dān)保對(duì)吧。處置難度也很大。當(dāng)然剛才我們看到群里有人說實(shí)際上很土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)很難貸到這個(gè)錢。的確是一個(gè)很大的問題，比如說我們合作的有一些地方銀行。上邊給他加了任務(wù)，就是你這個(gè)銀行6000萬支持農(nóng)業(yè)。他不敢放啊，他也不知道風(fēng)險(xiǎn)，那他沒有辦法評(píng)估、他沒有辦法處置。放也不是，不放也不是。那么，市場(chǎng)的能不能解決這問題。目前來看比較困難。

我剛才也聽到了土流網(wǎng)的陶總在介紹他們的經(jīng)驗(yàn)。實(shí)際上，你不管是引入保險(xiǎn)公司也還是引入什么也好。你這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)并沒有很好地控制，只說相互之間轉(zhuǎn)移，原來是三者或者兩者，直接上并沒有解決這個(gè)問題，他只是分擔(dān)。所有剛才群里有朋友提示我去申請(qǐng)我為什么申請(qǐng)不下來，實(shí)際上這也是現(xiàn)實(shí)中的一個(gè)難題，在這段時(shí)間內(nèi)我覺得沒有辦法解決或者很難解決，除非是政策性扶持金融的，利率低，那他有這樣的硬指標(biāo)，那可以啊。

如果商業(yè)銀行或者復(fù)制性的話。那么，基本上很難。從現(xiàn)在我們對(duì)接的一些農(nóng)業(yè)金融的利率來講，沒有低于15%，就說可以復(fù)制性。這個(gè)如果是政策性的他有可能在10%以下，但是這個(gè)沒有復(fù)制性，那你去換到其他一個(gè)地方你這個(gè)利率下不來啊。大家正在把那20%以上，那么這個(gè)人一定是介入到的農(nóng)村里邊的一些優(yōu)質(zhì)用戶。比如說這個(gè)盈利比較好的種養(yǎng)殖戶、成規(guī)模性的。

然后，這個(gè)土地流轉(zhuǎn)。我們的加盟商做的比較好的，我們?cè)诳偨Y(jié)他的規(guī)律和具體的做法。第一個(gè)就是首先他們的確在做這件事件，而不是兼職做幾件事件堅(jiān)持。其他的沒有收益的基本也是沒有投入精力，他在等老天照顧的，那有這么容易的事情。這個(gè)第一個(gè)就是主動(dòng)去做這件事情。第二個(gè)就是你一定要把你的精力用在對(duì)的地方。目前我們來看北京的加盟商他們的主要的收入來源主要還是來源城市周邊的這種收入，在農(nóng)村里面的成交數(shù)據(jù)很小。現(xiàn)在有幾家土地平臺(tái)數(shù)據(jù)是一樣的，你們可以看你的真是數(shù)據(jù)，我相信大家都差不多的

最后，這個(gè)給大家說點(diǎn)干貨。什么干貨呢?就是對(duì)于剛才農(nóng)大的朱教授也提到關(guān)于房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)，我的這方面的是持不同意見的，就是說假如農(nóng)村市場(chǎng)完成開放的話。這個(gè)房?jī)r(jià)是不會(huì)要崩盤。我們覺得這是另外一個(gè)話題，這個(gè)也不一定，要分區(qū)域看待。農(nóng)地圈在北京，就以北京為例，很多人都說是因?yàn)榈貎r(jià)高、所以房?jī)r(jià)高，從表面上來看是這個(gè)原因。但是真實(shí)的并不是這樣的。我們做一個(gè)假設(shè)，如果北京的地價(jià)是零的話，那么，房?jī)r(jià)依然是現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)你們信不信，一定是這樣。

為什么是這樣的？我告訴你們什么是規(guī)律。如果北京的房地產(chǎn)的供給20萬套，那么房?jī)r(jià)是由什么決定的呢？那么全國(guó)想在北京買房的前20萬人的競(jìng)爭(zhēng)力，購(gòu)買力就決定了北京房?jī)r(jià)，而不是由地價(jià)決定的。這是一個(gè)很明顯的問題，讓很多人對(duì)房地產(chǎn)是有誤解。亮燈率、租售比為什么在國(guó)內(nèi)失靈？因?yàn)槲覀冇刑厣０哑渌麌?guó)家的規(guī)律照搬過來，就有可能產(chǎn)生誤差。有人說，房?jī)r(jià)高于老百姓收入，老百姓買不起房子。這當(dāng)然是誤解了，這就好比說：章子怡漂不漂亮，女明星漂不漂亮，大家都覺得漂亮。如果是這樣的話，你是不是愿意娶這樣一個(gè)老婆呢？我相信大部分人，尤其是男人會(huì)說是的，對(duì)吧。但是不是每個(gè)人都能娶得起吧，我想大部分都娶不起。這就是規(guī)律，一線城市房地產(chǎn)也是一樣的。

最后，我們說一下農(nóng)民為什么很窮？根本原因是什么？首先，是因?yàn)檗r(nóng)民只能從事農(nóng)業(yè)，這是一個(gè)最基本的。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)本來就是產(chǎn)值很低的行業(yè)。這在全世界都已經(jīng)無需證明了，對(duì)吧。第二產(chǎn)業(yè)比第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高一些，農(nóng)民通過三個(gè)制度被綁在土地上，只能從事農(nóng)業(yè)。這是第一個(gè)原因。第二，農(nóng)民的土地人多地少，這是第二個(gè)原因。第三個(gè)原因是農(nóng)民它的本身的意識(shí)。就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展。就是我們舉個(gè)極端的例子，就是你給每個(gè)農(nóng)民一個(gè)億，過幾代后他依然是會(huì)變的很窮。

當(dāng)然，這里面沒有任何貶義，只是恨鐵不成鋼。因?yàn)楹芏噢r(nóng)民把時(shí)間浪費(fèi)在無關(guān)緊要的事情上，這也的確讓人特別著急啊。

農(nóng)地圈微信公號(hào)：農(nóng)地圈。ID :quandiernews ,更多資訊敬請(qǐng)關(guān)注農(nóng)地圈網(wǎng)站（quandier.com）