農(nóng)地圈接昨天農(nóng)村將虛化的農(nóng)村宅基地所有權落地后，今天繼續(xù)開聊農(nóng)村宅基地成員權的事 。

1、32個字概括現(xiàn)行的農(nóng)地宅基地制度！

集體所有，成員使用，一戶一宅，限制面積，免費申請，長期占有，房地分開，差異賦權。

規(guī)定是規(guī)定，但在實際過程中，各地由于經(jīng)濟條件、政策規(guī)定、村領導個體差異等原因，實際上免費申請已經(jīng)不再免費，并且收費不菲。

2、前人分宅后人無地可分！

客觀而言，農(nóng)地圈認為農(nóng)村集體組織成員只要符合分戶條件就可以免費申請宅基地的制度安排，有其歷史的合理性。

但土地總是有限的，農(nóng)村的宅基地當然也不是無限供給。這樣就產(chǎn)生了一個矛盾。在農(nóng)村宅基地總數(shù)不在擴大的情況下，由于沒有合理的退出制度安排和年限限制，造成了一個嚴重的事實：新分的宅基地的成員侵占了其他未分宅基地成員的土地財產(chǎn)權。因為等后來人要分時，宅基地都被分完了。

3、目前宅基地制度的弊端日益明顯

由于宅基地是免費申請，長期且零成本占有，且沒有規(guī)定明確的使用年限，沒有明確的退出制度安排，這種制度不能適應農(nóng)村人口的變化，阻礙了城鄉(xiāng)土地使用權制度的統(tǒng)一，不利于提高宅基地的使用效率（即使空閑不用也不退給集體），并且事實對于后來者造成了制度上的不公平（無地可分和成本提高）

4、將來會怎么變？

（1）建立健全農(nóng)村宅基地有償退出機制（部分地區(qū)在試點）

（2）增加持有成本（跟不動產(chǎn)登記結合）

（3）明確宅基地的使用期限，由長期調(diào)整為固定期限（農(nóng)地圈認為是70年）

（4）確立宅基地使用權的十二字原則：“生不增，死不減、入不增、出不減”

更多農(nóng)村宅基地問題，敬請關注農(nóng)地圈微信公號：農(nóng)地圈，ID:quandiernews.同時敬請關注農(nóng)地圈網(wǎng)站（quandier.com）