農(nóng)地圈常跟同事說，任何法律都是滯后于現(xiàn)實(shí)的，否則也就沒用改革的必要性了。這句話套用在農(nóng)村土地改革，再合適不過了！

農(nóng)地圈認(rèn)為，農(nóng)村土地改革目前陷入了一場博弈當(dāng)中，中央政府不敢貿(mào)然放開法律限制，擔(dān)心不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。農(nóng)村土地改革實(shí)踐各地都在摸索，當(dāng)然，這種摸索必然是突破目前法律限制的。當(dāng)然了，制約所有農(nóng)村土地發(fā)展的因素，歸根到底都能挖到一點(diǎn)，土地用途管制和土地交易限制（一分錢難倒英雄漢?。?br>

農(nóng)地圈一直在跟圈內(nèi)的做生態(tài)農(nóng)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)旅游等的朋友策劃了很多個(gè)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)最終最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于無法合理合法的獲得建設(shè)用地指標(biāo)。那么在這方面有沒有比較好的探索呢？當(dāng)然有，今天農(nóng)地圈就跟大家聊聊北京鄭各莊的自主城鎮(zhèn)化實(shí)踐是怎么弄的。

一、起點(diǎn)相同，面臨四大困境

1990年左右，鄭各莊跟其他周邊村莊（包括現(xiàn)在絕大部分村莊）沒啥大區(qū)別，面臨著四大困境；

1、集體經(jīng)濟(jì)弱化，農(nóng)民收入差距加大，農(nóng)民棄地問題突出。

百分之八十的農(nóng)民依賴于承包的一畝多農(nóng)地營生，收入差距過大的矛盾日益突出。很多人棄地外出做工，大部分農(nóng)地撂荒。

2、土地資源配置不合理，人居環(huán)境惡劣。

鄭各莊總面積4432畝，394戶人家，村莊占地多達(dá)1050畝，人均擁有耕地不到1畝半。由于集體經(jīng)濟(jì)薄弱，無力治理村莊，大街小巷坑洼不平，刮風(fēng)滿身土，下雨難出門；農(nóng)民的宅院處在既讓人厭惡又無法割舍的柴草垛、糞堆、廁所、豬圈的包圍之中；

3、農(nóng)民飽受攀比蓋房的困擾。

受鄉(xiāng)村傳統(tǒng)居住觀念的影響，誰也不愿意自家的房子比別人家的矮，所有的積蓄全部用在折騰房子上，甚至不惜借錢翻建，導(dǎo)致一些農(nóng)戶債臺(tái)高筑甚至返貧。攀比蓋房又誘發(fā)了擠街占道、宅基地糾紛、鄰里矛盾、家庭不和等問題。

4、了解到周邊農(nóng)民被動(dòng)城市化的痛苦。

房地產(chǎn)開發(fā)商打著農(nóng)村城市化的招牌，征占了與鄭各莊毗鄰的村莊大面積農(nóng)地，建設(shè)商品住宅區(qū)；但只圈地不改村，失地的農(nóng)民不但無業(yè)可從，而且生活居住環(huán)境與一棟棟高樓、別墅相比形成天壤之別，嚴(yán)重傷害了農(nóng)民的利益和尊嚴(yán)。

二、大膽完成五件事

鄭各莊人從1995年起步，經(jīng)過18年的堅(jiān)持，以超前的膽識、破天荒地做成了五件大事。

1、做村莊規(guī)劃并完成土地置換。

1996年，昌平區(qū)鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)企業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)，并實(shí)行股份制改造，宏福集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生。“實(shí)際上，他們申請時(shí)已經(jīng)晚了，但還是找到當(dāng)時(shí)昌平縣的分管領(lǐng)導(dǎo)，才最終促成了此事?！辈絽^(qū)平西府鎮(zhèn)原鎮(zhèn)長如是說。1997年的嘗試是個(gè)意外收獲。此時(shí)，國家對于集體建設(shè)用地的使用并沒有嚴(yán)格限制。第二年，修訂后的《土地管理法》開始施行，國家對土地實(shí)行用途管制，嚴(yán)格耕地保護(hù)。

1995年他們請來專家，編制了《鄭各莊村21世紀(jì)生態(tài)莊園》建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)，遵循農(nóng)地與建設(shè)用地增減掛鉤、占補(bǔ)平衡的政策，由本村企業(yè)出資，幫助流村鎮(zhèn)將廢棄的建設(shè)用地整理復(fù)墾為農(nóng)地，把本村的農(nóng)地置換為集體建設(shè)用地。2005年5月,以上述規(guī)劃為藍(lán)本的《鄭各莊片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》,獲得了北京市規(guī)劃委員會(huì)的正式批準(zhǔn)（農(nóng)地圈溫馨提示本步驟極為關(guān)鍵）。

2、農(nóng)民上樓并節(jié)約出土地800畝。

1998年3月，以自主投資、設(shè)計(jì)，自主建設(shè)、管理的村民自治方式，啟動(dòng)了舊村改造工程。到2004年底，98%的村民搬遷上樓，徹底改變了農(nóng)民的生活方式。村民人均住房由原來的23平方米增加到70平方米，除自住外還可出租。2012年村民人均房屋租賃收入12258元。而且新住宅區(qū)僅占地250畝，節(jié)約出土地800畝，為鄭各莊發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、解決職工和外來人口住房騰出了新空間。

3、活用改革產(chǎn)權(quán)制度和運(yùn)行機(jī)制,為轉(zhuǎn)型發(fā)展構(gòu)造動(dòng)力源。

宏福集團(tuán)成立之初便隨之創(chuàng)建了以村為基礎(chǔ)、以企業(yè)為經(jīng)營主體的“村企合一”經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，農(nóng)民逐步進(jìn)入企業(yè)?！班嵏髑f完全是個(gè)企業(yè)化的村莊，農(nóng)民、村民、職工是最大的受益者?！?/strong>1996年北京宏福集團(tuán)成立，隨即創(chuàng)立了“以企帶村”、“村企合一”的發(fā)展機(jī)制。1999年又完成了集團(tuán)公司產(chǎn)權(quán)改革，公司法人控股66.6%，村委會(huì)和村民即自然人各持16.6%的股權(quán)。宏福集團(tuán)成為農(nóng)民參與投資、效益成果共享的新型集體企業(yè)。目前，村民人均持有股份12萬元，2012年股東收益21173元，股份分紅成為村民重要的收入來源。

4、推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)走向新型工業(yè)化和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

開發(fā)工業(yè)園，以參股、控股等合作方式引進(jìn)了幾十家科技型企業(yè)入手，順應(yīng)為首都城市服務(wù)的趨勢，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，引進(jìn)北京郵電大學(xué)，中央戲劇學(xué)院、電影學(xué)院等高等院校；發(fā)展了影、視、劇、動(dòng)漫、游戲等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；打造了集高檔酒店、商務(wù)會(huì)展、溫泉養(yǎng)生、休閑娛樂于一體的旅游休閑產(chǎn)業(yè)——溫都水城，并把這一品牌輸出到黑龍江五大蓮池、海南博鰲等地；在村內(nèi)興建800床位的三級甲等新安貞醫(yī)院，開發(fā)了國際老年公寓，以會(huì)員制形式面向海內(nèi)外老年人提供一條龍的養(yǎng)老服務(wù)，并推出了北京、黑龍江五大連池、海南博螯“三地候鳥型”養(yǎng)老。

5、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)基本配套。

村累計(jì)投資20多億元，翻修道路，興建1個(gè)變電站、12個(gè)電力開閉站以及供熱、供水中心、垃圾分類站、污水處理廠和中水再利用、雨水回收系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施；改造了中小學(xué)校、幼兒園；引進(jìn)了公交專線以及銀行、郵局，完善了文化娛樂、休閑健身、購物、餐飲等服務(wù)設(shè)施；開發(fā)了地?zé)豳Y源；實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)、溫泉水、天然氣聯(lián)網(wǎng)入戶等等。這其中，做了一些本應(yīng)該由政府投資，或政府想做還沒來得及做的事情。

三、這些年都干成了啥？（王岐山、賈慶林、劉淇都去視察過，并給予肯定和支持）

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

村自營實(shí)體公司由1個(gè)發(fā)展為23個(gè)；引進(jìn)企業(yè)由3個(gè)增加到76個(gè)。產(chǎn)業(yè)工人由300多人擴(kuò)大到13000多人，增加42倍。集體資產(chǎn)由3600萬滾動(dòng)到60億元，增加166倍。村營經(jīng)濟(jì)總收入從3500萬元，增加到39億元，增長107倍，可支配利潤4.5億元。加上引進(jìn)企業(yè)，總產(chǎn)值達(dá)到95億元。上繳稅金2.6億元。（2012年數(shù)據(jù)）

2.文化進(jìn)步

原來只有一個(gè)容納幾十個(gè)孩子的幼兒園、一所6個(gè)班的小學(xué)和一個(gè)簡陋醫(yī)務(wù)室，如今形成了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)的教育體系。北京郵電大學(xué)、中央戲劇學(xué)院和北京電影學(xué)院繼續(xù)教育分院在校大學(xué)生達(dá)到1.1萬人。大力發(fā)展成人教育，使本村農(nóng)民勞動(dòng)年齡人口平均受教育年限由不足7年提高到11.5年。合作建設(shè)的三等甲級新安貞醫(yī)院已投入6億元，即將全面建成。原有以“康熙行宮”為代表的古跡文化也得到了保護(hù)和發(fā)揚(yáng)。

3.環(huán)境改善

他們不僅按照城市標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)各種基礎(chǔ)設(shè)施，而且重視生態(tài)建設(shè)。2000年以來投入5000多萬進(jìn)行綠化美化，在道路兩旁、水系兩岸、樓宇之間見縫插綠，綠化率達(dá)到35%。2003年投入1633萬元興建的污水處理站，日處理能力2400噸，通過水循環(huán)系統(tǒng)，生活用水處理后補(bǔ)充到人工湖、護(hù)城河水系，實(shí)現(xiàn)水景觀光、水產(chǎn)養(yǎng)殖、綠地噴灌的梯級利用，并具有雨水回收、補(bǔ)充地下水的功能。

4.社會(huì)轉(zhuǎn)型

原來貧窮落后封閉的農(nóng)村社會(huì)，如今轉(zhuǎn)型成為城鄉(xiāng)融合、四通八達(dá)的現(xiàn)代城市社區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群。聚集在這里生活、工作、學(xué)習(xí)的村民1500人，非本村的外來人口4萬多人。就業(yè)崗位13000個(gè)，其中村屬企事業(yè)4300人，入駐企事業(yè)8000人，超市，餐飲、商鋪等700人。溫都水城不僅有各種休閑娛樂健身設(shè)施，而且擁有4座賓館2000多套客房、100多個(gè)會(huì)議室、20多個(gè)不同風(fēng)味的餐廳，一年接待60-70萬人次來這里消費(fèi)、開會(huì)。一年舉辦300人以上的會(huì)展上百次。

四、還有哪些困局待解？

在我國城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地享有不同的待遇。國有土地及其建筑、設(shè)施，可以取得產(chǎn)權(quán)，可以有償轉(zhuǎn)讓；而農(nóng)民集體建設(shè)用地包括宅基地上的房產(chǎn)，盡管符合規(guī)劃，也不能立項(xiàng)，拿不到產(chǎn)權(quán)證書。即使政府幫助協(xié)調(diào)，也很難跨過這道門坎，使他們幾十億的資產(chǎn)既無法上市，又不能抵押貸款，制約著鄭各莊的后續(xù)發(fā)展。（多么讓農(nóng)地圈欲哭無淚的困局）

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