改革是個(gè)大概念，不同的人對改革有不同的理解，就農(nóng)地圈團(tuán)隊(duì)理解和研究而言，對國內(nèi)改革，最主要的莫過于產(chǎn)權(quán)改革和價(jià)格改革。說的再直白一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)改革，就是明確資產(chǎn)到底是誰所有，這個(gè)人對這個(gè)資產(chǎn)有什么樣的權(quán)利，占有、使用、轉(zhuǎn)讓、收益、抵押權(quán)利等等。價(jià)格改革，就是說價(jià)格是誰定，政府說了算，企業(yè)所了算，還是市場說了算。

產(chǎn)權(quán)改革，又有兩個(gè)大領(lǐng)域，一個(gè)是國有企業(yè)改革（不談這個(gè)，不是農(nóng)地圈平臺關(guān)心的事），一個(gè)是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革（重點(diǎn)談）。

其中，宅基地改革又是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的重中之重。針對農(nóng)村宅基地改革，農(nóng)地圈曾經(jīng)從不同的角度，寫過幾篇文章，今天，農(nóng)地圈就從農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革誠意談?wù)?，什么才是農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)改革的試金石！

當(dāng)然，一個(gè)政策要實(shí)施，取決于兩方面的因素，一個(gè)是底層探索推動(dòng)，一個(gè)是上層點(diǎn)頭認(rèn)可。以農(nóng)村已經(jīng)走過的改革為例，上世紀(jì)80年代家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革，就是底層探索實(shí)踐和高處點(diǎn)頭共同推動(dòng)的結(jié)果。單單有底層探索，不一定能上升為政策，農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包，早在上世紀(jì)60年代就有了，并且被證明是可行的，就沒有被上邊認(rèn)可而推行，直到20多年后才得以全國推廣。

第二個(gè)問題，就是改革成功的比如要素，就是能否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)增量，沒有增量的改革，基本上改革一定成功不了，除非是革命，不改就要你腦袋。這很容易理解，費(fèi)半天勁兒，結(jié)果大家付出了勞動(dòng)和其他各種成本，最后誰都沒受益，當(dāng)然改革就推動(dòng)不了（此處應(yīng)有掌聲和鮮花）。

回到農(nóng)村宅基地改革，我們長話短說，要是長說，咱們?nèi)烊挂舱f不完。

新中國成立以后，農(nóng)村不管是宅基地還是土地，都是私有的，都是完整產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等等，都?xì)w農(nóng)民自己。（憲法規(guī)定）1958年9月《人民日報(bào)》先后刊發(fā)《嵖岈山衛(wèi)星人民公社試行簡章（草稿）》。第5條規(guī)定：在已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)資料公有化的基礎(chǔ)上，社員轉(zhuǎn)入公社，應(yīng)該交出全部自留地，并且將私有的房基、牲畜、林木等生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)為全社公有，但可以留下小量的家畜和家禽，仍歸個(gè)人私有。這一條的要害是將宅基地（私有的房基）歸入生產(chǎn)資料范疇，要求公有化（全社所有）。宅基地問題由是而起。自從此時(shí)開始，宅基地所有權(quán)和使用權(quán)便一分為二。所有權(quán)歸集體，使用權(quán)歸農(nóng)民。

1998年修訂的土地管理法第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。2007年物權(quán)法第13章為“宅基地使用權(quán)”，規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定（第153條）；已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記（第155條）。

但隨即有出現(xiàn)了三個(gè)問題至今依然為解決：

1、：對交易范圍的限制。2008年建設(shè)部出臺《房屋登記辦法》。第83條規(guī)定：申請村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。第87條規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。這是將農(nóng)村村民住房所有權(quán)（+宅基地使用權(quán)）的交易范圍限制在本村。

2：對交易對象的限制。1999年國辦《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》首次規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2007年國辦《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》更是明確規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。將城鎮(zhèn)居民從交易對象中排除了出去。

3：對宅基地使用權(quán)抵押等金融功能的禁用。1995年擔(dān)保法第37條規(guī)定宅基地的土地使用權(quán)不得抵押。2008年物權(quán)法第184條沿襲了這一規(guī)定。

這種情況下，農(nóng)民對宅基地的使用權(quán)，被大大削減，基本沒有任何處置權(quán)能和收益權(quán)能，只能自己用，不能租，不能賣，不能過戶，不能抵押。不能賣給城里人，不能賣給村外的任何人，只能賣給本村的農(nóng)民，極大地削減了這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓權(quán)與收益權(quán)。道理是簡單的供求關(guān)系。把一項(xiàng)商品的賣家強(qiáng)制縮減了N個(gè)數(shù)量級，需求被大大削減，令其市場價(jià)值大貶。（就是說，宅基地如果有10個(gè)人競價(jià)和1000個(gè)人競價(jià)，最后價(jià)格絕對偏差到天上去了）

同時(shí)，也別低估了禁用金融權(quán)能（抵押和杠桿）的后果。能否使用金融杠桿的小小差別，引發(fā)的效應(yīng)極大：一是借助杠桿令城里人擁有的資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于農(nóng)民，二是使用杠桿能增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，讓死的、有形的資產(chǎn)變成活的、無形的資本，從而創(chuàng)造更多的財(cái)產(chǎn)性收入。（后面單獨(dú)寫文分析，這個(gè)目前99%的農(nóng)民的認(rèn)識都是錯(cuò)誤的）

想想，農(nóng)民兄弟們就是這么悲催的過來數(shù)十年。

《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》中的宅基地制度改革基本思路，包括“保障農(nóng)戶依法取得的宅基地用益物權(quán)”（使用權(quán)與收益權(quán)），“探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制”（轉(zhuǎn)讓權(quán)與收益權(quán)），“探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑”（金融功能與轉(zhuǎn)讓權(quán)）等。向賦予農(nóng)民完整產(chǎn)權(quán)趨近，有針對性，意義極大。

但是，聽其言觀其行，聽見打雷不能解渴，看見下雨才算，農(nóng)地圈靜觀這個(gè)宅基地改革試金石的落地情況。希望農(nóng)村宅基地的將來是這樣滴！

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