據(jù)了解，樂清市農(nóng)房買賣并不改變農(nóng)民原有的村集體經(jīng)濟(jì)組織社員關(guān)系?！霸械纳鐔T權(quán)不變，賣房的人仍舊是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，享受集體資產(chǎn)的分配權(quán)，買房的人仍舊是原來村集體的社員，并不因買了房就在房屋所在村集體享有社員權(quán)。”樂清市農(nóng)業(yè)局黨委委員金龍坤說，這樣做有利于維持村集體成員穩(wěn)定，也有利于將社員資格與農(nóng)房買賣相分離，促進(jìn)交易進(jìn)行。
　　受訪農(nóng)民認(rèn)為，農(nóng)房可以在全市“農(nóng)對農(nóng)”買賣，相當(dāng)于給了農(nóng)民選擇權(quán)，至于用不用這個(gè)權(quán)利，農(nóng)民自己會(huì)權(quán)衡考慮。
　　據(jù)樂清住建部門統(tǒng)計(jì)，自農(nóng)房交易改革以來，樂清全市成交農(nóng)房4397件（含同村、跨村），總面積779303平方米。平均每年成交1000余套，交易秩序平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)農(nóng)民“賣房潮”、無處可居等影響社會(huì)穩(wěn)定的情況，受到農(nóng)民普遍歡迎。
　　隨著城鎮(zhèn)化帶來的“拆遷收益”繼續(xù)擴(kuò)大，農(nóng)民對農(nóng)房的“惜售”更為明顯，不少農(nóng)民已經(jīng)意識(shí)到自家農(nóng)房升值的潛力，寧肯空置也不賣。金龍坤認(rèn)為：“農(nóng)民‘惜售’農(nóng)房是好事，說明農(nóng)民更理性，這絲毫不影響農(nóng)房交易改革的重要意義?！?/p>

 　　經(jīng)營之變：“土改”創(chuàng)新突破現(xiàn)實(shí)瓶頸，讓農(nóng)民獲得更多發(fā)展權(quán)
　　曾引起爭議的嘉興“兩分兩換”是在土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)方面較早的改革探索。自2008年開始，浙江省嘉興市開始實(shí)施“兩分兩換”試點(diǎn)，探索將“宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會(huì)保障”，讓農(nóng)民的生產(chǎn)和生活資料變成“有價(jià)資產(chǎn)”，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，解決農(nóng)民的社會(huì)保障缺失問題。
　　“兩分兩換”通過財(cái)政和政府提供融資支撐，實(shí)現(xiàn)“房等人”、“流轉(zhuǎn)金等人”，讓老百姓看見實(shí)實(shí)在在的利益。嘉興市南湖區(qū)余新鎮(zhèn)黨委書記毛扣軍說，鎮(zhèn)里土地流轉(zhuǎn)每畝一年給農(nóng)戶租賃費(fèi)600元，租賃費(fèi)每3年提升10%，租賃費(fèi)按年結(jié)算?？紤]到物價(jià)上漲因素，農(nóng)戶也可不要錢，每畝保證600斤稻谷。宅基地可以異地置換政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的聯(lián)排別墅，也可以按照“拆一還一”的政策，選擇已建成小區(qū)的公寓房，還可以按照每平方米1000元的補(bǔ)償直接拿現(xiàn)金。
　　通過農(nóng)民住房空間置換，嘉興城鎮(zhèn)化推進(jìn)加速，宅基地置換后騰空出來的土地可做工業(yè)用地和商業(yè)用地，保障了農(nóng)民進(jìn)城后的產(chǎn)業(yè)支持；農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會(huì)資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營效益。試點(diǎn)幾年來，嘉興農(nóng)村整體布局得到優(yōu)化。目前試點(diǎn)農(nóng)戶居住的布局城鎮(zhèn)集聚度一般都在50%以上，農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃布點(diǎn)大幅減少。
　　在承包地、宅基地流轉(zhuǎn)問題逐步獲得解決的同時(shí)，部分希望擴(kuò)大規(guī)模的承包者遭遇到資金瓶頸。由于土地是從不同農(nóng)戶中承包過來的，承包者不能拿到土地的承包使用經(jīng)營權(quán)證，因此難以獲得銀行貸款的支持。
　　為此，廣東蕉嶺特別重視同步建立農(nóng)村信用體系。蕉嶺縣金融工作局局長張衛(wèi)告訴記者，如果信用好，農(nóng)戶可在不用抵押的情況下進(jìn)行信用貸款，額度是1萬至5萬元。針對需要較大數(shù)額貸款的農(nóng)戶或企業(yè)，蕉嶺探索的突破口是，根據(jù)企業(yè)與農(nóng)戶簽訂的合同期限，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，給承包者頒發(fā)一個(gè)土地承包經(jīng)營證?！昂贤狡诹耍恋刈C也就到期了，這就可以解決貸款難的問題。”
　　在重慶市，一家專業(yè)從事農(nóng)民信用貸款的民營金融機(jī)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型，開始接納農(nóng)民承包地經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)的抵押貸款業(yè)務(wù)申請，最近一年來，已經(jīng)發(fā)放農(nóng)民抵押貸款超過3000萬元。這家名為重慶開縣民豐互助合作會(huì)的機(jī)構(gòu)，服務(wù)的農(nóng)民人數(shù)超過15萬，累計(jì)發(fā)放小額信用貸款近20億元。合作會(huì)會(huì)長錢峰向記者介紹，之所以能承接農(nóng)民抵押貸款業(yè)務(wù)，關(guān)鍵在于政府相關(guān)政策放開。
　　為了真正突破融資難的瓶頸，從2010年以來，重慶、山東、河南等不少省市開展土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和林權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，這被認(rèn)為是把農(nóng)民原有的土地死資產(chǎn)盤活為活資本的關(guān)鍵一招。

　　在重慶，農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款對象主要是農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)大戶和家庭農(nóng)場主，貸款主要用于發(fā)展種養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品流通等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。
　　在重慶石柱縣三河鎮(zhèn)川主村，村民黃華銀家擁有一套500多平方米的三層農(nóng)房。黃華銀一直想發(fā)展肉兔養(yǎng)殖，但苦于沒有資金未能實(shí)現(xiàn)。2010年，黃華銀以自家房屋作抵押，向銀行貸款32萬元，購買了5000多只肉兔，年均純收入突破10萬元。
　　截至目前，石柱縣已發(fā)放“三權(quán)”抵押貸款6億多元，幫助3000多農(nóng)戶及個(gè)體企業(yè)創(chuàng)業(yè)。
　　農(nóng)業(yè)大戶反映，以前宅基地、農(nóng)房等不能用作抵押，農(nóng)民只能從銀行貸小額信用貸款，甚至在民間借高利貸來搞生產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)大且不經(jīng)濟(jì)。“三權(quán)”抵押貸款的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了這塊空白。目前，抵押物范圍也從單純的承包地、宅基地、林地?cái)U(kuò)展到農(nóng)村塘庫堰、地上種植養(yǎng)殖物及大棚等。
　　在探索“三權(quán)”抵押貸款之初，不少銀行反映，“三權(quán)”資產(chǎn)難以評(píng)估、抵押登記難、資產(chǎn)變現(xiàn)難，銀行擔(dān)心貸款風(fēng)險(xiǎn)大。為打通“農(nóng)民貸款難”與“銀行放貸慎”間的“腸梗阻”，分擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)，重慶建立“三權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，如遇農(nóng)戶無法歸還貸款，即通過財(cái)政資金補(bǔ)助，由政府給予金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)補(bǔ)償，形成政府、銀行和農(nóng)民共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的格局。
　　“一次性貸款在20萬元左右，這對農(nóng)民而言不是小數(shù)目?，F(xiàn)在能建立一套風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，讓銀行愿貸款，也給農(nóng)民吃了一顆‘定心丸’?！痹诮鉀Q了貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂后，重慶江津區(qū)養(yǎng)殖大戶劉力勤用自家農(nóng)房辦了一筆抵押貸款。
　　在土地問題專家、西南政法大學(xué)副校長劉俊看來，目前中國“盤活”農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的努力尚處于起步階段，仍需在明晰農(nóng)民土地物權(quán)、修改相關(guān)土地管理法規(guī)等方面做出重大政策調(diào)整，同時(shí)加快降低評(píng)估擔(dān)保費(fèi)用、簡化手續(xù)延長貸款時(shí)間等配套制度建設(shè)，以真正確保農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)。