誤讀二：
土地承包權(quán)可以抵押。
文件解讀：
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可抵押的是經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包權(quán)作為物權(quán)依然不許抵押。
記者：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的到底是什么權(quán)？這個(gè)權(quán)又能抵押給誰(shuí)？
陳錫文：三中全會(huì)提出，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，這與過(guò)去的規(guī)定相比是一個(gè)突破。
按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民對(duì)承包地只享有占有、使用、收益的權(quán)利，并沒有處分權(quán)，所以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是不允許抵押、擔(dān)保的，因?yàn)榈盅?、?dān)保實(shí)際上就是一種處分權(quán)，因?yàn)橐坏┑盅簱?dān)保，到期無(wú)法償還貸款，那土地就變成別人的了，變成事實(shí)上的農(nóng)村土地買賣。
但是，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，又需要資金，商業(yè)銀行每一筆貸款都必須有有效抵押物，而農(nóng)民又缺乏，造成了貸款難。所以這次中央就把經(jīng)營(yíng)權(quán)從承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中單獨(dú)分離出來(lái)，允許抵押擔(dān)保，但承包權(quán)作為物權(quán)依然不許抵押。這樣既能緩解農(nóng)民的貸款難，又能做到風(fēng)險(xiǎn)可控，即便到期還不上貸款，農(nóng)民失去的也不過(guò)是幾年的經(jīng)營(yíng)收益，并不會(huì)威脅到他的承包權(quán)。
至于誰(shuí)能接受抵押擔(dān)保的土地？這個(gè)關(guān)系非常大，我認(rèn)為只有有資質(zhì)的銀行機(jī)構(gòu)才可以做，一定要避免一般自然人和普通企業(yè)法人做這件事，因?yàn)檫@種抵押很容易導(dǎo)致兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是可能引發(fā)高利貸；第二可能引發(fā)以抵押擔(dān)保為名私下買賣土地。抵押擔(dān)保的是哪些權(quán)利、誰(shuí)有權(quán)接收、要避免出現(xiàn)哪些問(wèn)題，都需要在下一步改革設(shè)計(jì)中進(jìn)行很細(xì)致的研究。
記者：鼓勵(lì)工商資本下鄉(xiāng)，會(huì)不會(huì)造成變相圈地？
陳錫文：工商企業(yè)到農(nóng)村去租賃土地，原有法律就是允許的，但也是有限制，第一不能改變所有權(quán)，第二不能改變用途，原來(lái)是種地的你不能去蓋廠房，第三不能損害農(nóng)民的權(quán)益。而且，這一次三中全會(huì)《決定》對(duì)什么樣的工商資本能下鄉(xiāng)，表述得更加明確，限定得也更加嚴(yán)格。首先要適合企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民一家一戶干起來(lái)很難的或干不了的，就適合工商企業(yè)來(lái)搞，那就可以引進(jìn)、鼓勵(lì)；其次，企業(yè)進(jìn)來(lái)就是要搞現(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)，不能搞房地產(chǎn)也不能搞旅游業(yè)。
誤讀三：
宅基地可以自由買賣。
文件解讀：
農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。
記者：三中全會(huì)《決定》中，還提出了農(nóng)民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，也引起了人們的關(guān)注。為什么要提出住房財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？
陳錫文：住房財(cái)產(chǎn)權(quán)是個(gè)新概念。三中全會(huì)《決定》提出，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，這是一個(gè)新的突破，在于積極探索農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種可能實(shí)現(xiàn)形式。
記者：農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)可抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓，是否意味著農(nóng)民馬上就可以將房子輕松變現(xiàn)？城里人很快就能去農(nóng)村買房了？
陳錫文：這種情況還不會(huì)出現(xiàn)。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保轉(zhuǎn)讓是一個(gè)重大問(wèn)題，必須慎重穩(wěn)妥推進(jìn)，選擇若干地方先進(jìn)行試點(diǎn)，摸索經(jīng)驗(yàn)。抵押完了還不上怎么辦？房子收走了流離失所怎么辦？轉(zhuǎn)讓在什么范圍進(jìn)行？等等，這些問(wèn)題，都必須經(jīng)過(guò)試點(diǎn)才能夠得到答案。應(yīng)該指出的是，這些試點(diǎn)必須按照程序依法獲得授權(quán)，必須在規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，不能自行其是、擅自開展。
記者：住房財(cái)產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，是否意味著農(nóng)民的宅基地也可以買賣了？
陳錫文：宅基地不等于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，這是一個(gè)誤讀。宅基地是我國(guó)的特有概念，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“自有的土地、自用的建筑”，即只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員申請(qǐng)，用于自住，不能建商業(yè)住房。必須遵循一戶一宅原則，宅基地面積由各省級(jí)人民政府規(guī)定，大小不等。還有一點(diǎn)必須明確，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。
宅基地制度存在的問(wèn)題比較突出。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村人口不斷增加，土地指標(biāo)有限，很多地方已經(jīng)很多年沒有再分過(guò)宅基地了，“一戶一宅”的承諾難以兌現(xiàn)。此外，由于宅基地的土地?zé)o償使用，在一些地方出現(xiàn)了建新不拆舊、違規(guī)違章建房等情況。因此，現(xiàn)行的宅基地制度亟須改革和完善，要總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)，逐步向前推進(jìn)改革。
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