摘要：土地漲價(jià)歸公還是歸私?以商品房為例，土地漲價(jià)其實(shí)是歸私的，房?jī)r(jià)漲的原因是因?yàn)橹苓呍诎l(fā)展，配套逐步完善，說(shuō)到底是地價(jià)漲了。房子還是那堆水泥，是貶值的。但土地增值應(yīng)該歸誰(shuí)呢?因此原來(lái)的土地所有者顯然無(wú)權(quán)索取土地增值收益，由于原來(lái)的土地出讓金已經(jīng)一次性付完，土地成為國(guó)有。
農(nóng)村宅基地改革牽動(dòng)著數(shù)億人的注意力，除了擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，還有擁有宅基地所有權(quán)的村集體，想在農(nóng)村投資的工商資本，以及在城市里購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的“房東”，都在盯著國(guó)家政策的一舉一動(dòng)，農(nóng)地圈作為全國(guó)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的整合者，自然也在時(shí)刻嚴(yán)密“監(jiān)視”宅基地政策的風(fēng)吹草動(dòng)。
2015年2月27日，全國(guó)人大常委會(huì)經(jīng)表決，決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。試行期將截止到2017年12月31日。
以農(nóng)地圈所在的北京為例，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的規(guī)后，2014年年初，經(jīng)北京市委、北京市政府研究同意，北京市已將大興區(qū)作為北京市的試點(diǎn)區(qū)縣，積極向國(guó)土資源部申報(bào)試點(diǎn)。目前，這個(gè)政策已經(jīng)被“原則性”通過(guò)。
其實(shí)也很容易理解，為什么各地政府都盯著試點(diǎn)不放，積極爭(zhēng)取?對(duì)中央而已，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，涉及我國(guó)土地管理制度重大變革，其實(shí)質(zhì)是地權(quán)問(wèn)題，核心是土地收益分配問(wèn)題，而根本又是農(nóng)民利益保障問(wèn)題。直接涉及到物權(quán)法、土地管理法、擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)管理法等土地管理制度和法律法規(guī)的修改完善。對(duì)地方政府而已，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑和土地用途管制的大背景下，土地指標(biāo)已成為稀缺品，成為了試點(diǎn)，雖然成為“出頭鳥(niǎo)”，但也意味著試點(diǎn)地方政府將在大多數(shù)非試點(diǎn)政府前，搶的政策先機(jī)，取得一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
回到宅基地改革這條線，每次農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)一經(jīng)開(kāi)展，即有外界解讀試點(diǎn)開(kāi)展有望為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正提供了相應(yīng)的操作空間。因?yàn)榫?0年左右的情況而已，農(nóng)地圈預(yù)計(jì)農(nóng)村土地改革，有兩個(gè)突破口，一是以小產(chǎn)權(quán)房為突破口，其次是以經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為突破口，以當(dāng)時(shí)而論，前者希望更大，怎奈情況突變，后者脫穎而出，擔(dān)此重任。
在國(guó)土部長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的“摸底”之后，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思路與模式漸趨明朗。深化土地管理制度改革牽頭部門(mén)的國(guó)土資源部，已經(jīng)開(kāi)始匯總各試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)情況，并派出由高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)的調(diào)研組(陸續(xù)派出10個(gè)調(diào)研組)，赴典型試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行調(diào)研。國(guó)土資源部已經(jīng)要求試點(diǎn)地方政府“堅(jiān)定信心，大膽探索，確保農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作取得實(shí)效”。
2015年11月下旬，在10個(gè)調(diào)研組向國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明進(jìn)行了匯報(bào)后，國(guó)土資源部再派出一個(gè)調(diào)研組，到江西余江調(diào)研農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)的有關(guān)工作。(該調(diào)研組由國(guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)王世元帶隊(duì)，除國(guó)土資源部政策法規(guī)司、土地利用管理司、規(guī)劃司、耕地保護(hù)司的工作人員外，隨行人員還包括其他試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)負(fù)責(zé)人)
據(jù)悉，在既有農(nóng)村宅基地試點(diǎn)模式中，流轉(zhuǎn)范圍仍被嚴(yán)格控制在集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，且流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的收益，將分為房屋收益和宅基地收益兩部分，前者歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人所有，后者則須在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人和村集體之間進(jìn)行分配。
房地收益分離原則確立
在所有的試點(diǎn)中，宅基地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的收益如何計(jì)算和分配的問(wèn)題。是試點(diǎn)的核心問(wèn)題。余江試點(diǎn)允許農(nóng)村宅基地可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并且明確了這一流轉(zhuǎn)過(guò)程是有償?shù)模?，要求承租人或者受讓一方，必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，且必須有建房資格。因宅基地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的收益，將被劃分為兩部分，即房屋收益和宅基地收益，其中，房屋收益將直接歸產(chǎn)權(quán)人所有，宅基地收益部分，則須在個(gè)人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間進(jìn)行合理分配。但“宅基地收益”，試點(diǎn)過(guò)程中尚未有明確的成文比例劃分。
試點(diǎn)區(qū)域交易范圍暫時(shí)堵死小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”
從余江宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的總體思路與模式看，小產(chǎn)權(quán)房的政策空間依然十分逼仄。如果宅基地流轉(zhuǎn)的范圍被嚴(yán)格控制在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，而不允許外部人員介入，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒(méi)有任何合法的空間”。
對(duì)于試點(diǎn)工作，國(guó)土資源部整體予以了肯定。王世元強(qiáng)調(diào)試點(diǎn)工作中要克服慎重有余、大膽不足、步子不快等問(wèn)題，堅(jiān)定信心，大膽探索，確保農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作取得實(shí)效。
農(nóng)地圈視點(diǎn)：土地漲價(jià)歸公還是歸私?以商品房為例，土地漲價(jià)其實(shí)是歸私的，房?jī)r(jià)漲的原因是因?yàn)橹苓呍诎l(fā)展，配套逐步完善，說(shuō)到底是地價(jià)漲了。房子還是那堆水泥，是貶值的。但土地增值應(yīng)該歸誰(shuí)呢?因此原來(lái)的土地所有者顯然無(wú)權(quán)索取土地增值收益，由于原來(lái)的土地出讓金已經(jīng)一次性付完，土地成為國(guó)有。那么國(guó)家有權(quán)分得土地增值的部分收益嗎?【美國(guó)是收增值稅的方式】事實(shí)顯然是否定的，但將來(lái)是一定要通過(guò)某種方式收取的。病態(tài)的根源就在于土地和房產(chǎn)權(quán)利的分置，也叫半拉子改革后遺癥。所以前十年買(mǎi)房的，賺的錢(qián)比開(kāi)發(fā)商賺的多得多!
