此前媒體廣泛報道了土地改革有望成為十八屆三中全會的重頭戲，其中宅基地的流轉(zhuǎn)與退出機(jī)制可謂重要一環(huán)。 

　　國土資源部日前發(fā)布了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定(草案)》(征求意見稿)(下稱“草案”)，提出農(nóng)村閑置宅基地實行自愿有償退出。集體經(jīng)濟(jì)組織可以根據(jù)有穩(wěn)定的其他居住條件的宅基地使用權(quán)人申請，采取置換、獎勵、補(bǔ)助或者城鎮(zhèn)購房補(bǔ)貼等方式協(xié)商收回空閑或者多余的宅基地。 

　　共青團(tuán)陜西省委農(nóng)工部部長魏延安對《第一財經(jīng)日報》表示：“‘自愿有償退出’相關(guān)規(guī)范文件的出臺有望使有償流轉(zhuǎn)、互換和轉(zhuǎn)讓，這一現(xiàn)實存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象公開化、走上前臺?！钡簧賹＜乙啾磉_(dá)了對于農(nóng)民“退出”意愿的憂慮。 

　　　空閑宅基地不斷擴(kuò)大 

　　自從新一屆政府掌舵后，新型城鎮(zhèn)化被賦予擴(kuò)大內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)抓手的重要地位，成為中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的最大潛力。處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段的中國，城鎮(zhèn)化率也保持至少1個百分點(diǎn)的年增速。2012年比上年提高1.3個百分點(diǎn)，接近1700萬人口進(jìn)城。 

　　事實上，每年即使只有1%的人口涌入城市，也有超過1300萬人之多。此時，宅基地閑置的問題也隨之凸顯。 

　　由于缺乏完善的退出機(jī)制，再加上城市為其提供的基本的公共服務(wù)不足，對于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民來說，雖然“被城鎮(zhèn)化”，但是仍然不愿意放棄農(nóng)村的土地，這其中包括農(nóng)地和宅基地。于是，在我國許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地出現(xiàn)了“空心村”。 

　　據(jù)統(tǒng)計，目前我國農(nóng)村宅基地10%～20%是閑置的，部分地區(qū)閑置率甚至高達(dá)30%。 

　　盡管《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是，現(xiàn)實情況并不盡如人意。“一戶多宅”的情況并不鮮見。 

　　這導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，1997年~2007年間，我國農(nóng)村人口減少了13%，而村莊用地卻增長了約4%，呈人減地增的逆向發(fā)展趨勢，人均用地高達(dá)229平方米。 

　　有學(xué)者表示，這其中的主要原因是缺乏宅基地流轉(zhuǎn)市場，宅基地?zé)o法有效退出。還有就是“62條”中有“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的表述，使得農(nóng)民也不愿意放棄宅基地。 

　　此外，多位官方人士也表示，事實上，部分農(nóng)村閑置宅基地并沒有閑置，特別是在城市郊區(qū)，多是以小產(chǎn)權(quán)房的形式存在。 

　　由于我國土地制度實行二元所有制，1999年國辦下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，就明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。小產(chǎn)權(quán)房也處于不合法的尷尬狀態(tài)。 

　　不過，這并不能阻擋交易市場的存在，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)接合部。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，在這些地方，農(nóng)村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)已是普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的隱形市場，流轉(zhuǎn)的宅基地占比在10%~40%之間。