看到標(biāo)題，你是否會(huì)感到驚訝?未來(lái)的5-10年，將會(huì)是“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或生態(tài)農(nóng)場(chǎng)”爆發(fā)期，同樣也是該行業(yè)的暴利期。為什么這么說(shuō)?請(qǐng)往下看

每一個(gè)行業(yè)他都會(huì)從市場(chǎng)培育期走向成熟期，就像當(dāng)年家用電器、手機(jī)、電腦等行業(yè)也如此。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)也如此，未來(lái)在5-10年內(nèi)，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)很多以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。

▲土地確權(quán)證頒發(fā)

“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”快速形成的主要原因有幾個(gè)：

第一，農(nóng)村土地確權(quán)將在2018年末全部結(jié)束，土地確權(quán)證頒布讓農(nóng)民更加靈活的使用土地，“土地流轉(zhuǎn)”趨勢(shì)加快。通過(guò)“土地流轉(zhuǎn)”讓農(nóng)村土地幾種利用，產(chǎn)生更大利益。

第二，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，除了投資、出口外，最重要的是增加“內(nèi)需”市場(chǎng)。而拉動(dòng)內(nèi)需的“主要支柱”產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)和汽車制造業(yè)，單靠“私家車”無(wú)法長(zhǎng)久拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的。

第三，城鎮(zhèn)化步伐不斷邁進(jìn)，地皮價(jià)格不斷攀升，政府想通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)持久發(fā)展已經(jīng)很困難。而農(nóng)村土地是一個(gè)唯一可以長(zhǎng)期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大財(cái)政保證來(lái)源。

第四，大量如聯(lián)想、阿里巴巴、網(wǎng)易這樣的國(guó)內(nèi)知名公司，已經(jīng)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到農(nóng)村，當(dāng)然他們不是簡(jiǎn)單地去種水稻。

▲現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)

中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，趨勢(shì)已經(jīng)顯而易見(jiàn)。那他會(huì)像房地產(chǎn)行業(yè)那樣暴利嗎?他的利益點(diǎn)在哪里?

第一，大量的土地，將會(huì)在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)，并且通過(guò)大規(guī)模轉(zhuǎn)出來(lái)的土地租金，來(lái)維持長(zhǎng)期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。

第二，農(nóng)民通過(guò)土地流轉(zhuǎn)來(lái)獲得相應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償，同時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)的入住，會(huì)出現(xiàn)很多職業(yè)農(nóng)民。

第三，租賃土地的企業(yè)機(jī)構(gòu)，通過(guò)規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化、專業(yè)化的進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，從中獲取利潤(rùn)。

第四，通過(guò)土地租賃中介服務(wù)的相關(guān)企業(yè)，一樣也能獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。

第五，農(nóng)業(yè)一直受到投資商和年輕人的冷落，在國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加，對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及政府出來(lái)的各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)將會(huì)成為下一個(gè)致富機(jī)會(huì)。

農(nóng)業(yè)發(fā)展跟房地產(chǎn)類似，也在“分散”向“集中”發(fā)展，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)大量農(nóng)資企業(yè)，也會(huì)有很多農(nóng)場(chǎng)主/大耕戶的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)受到打壓后，中國(guó)還會(huì)出現(xiàn)像房地產(chǎn)那樣“暴利”的行業(yè)嗎?

是：任何行業(yè)都有“暴利”的機(jī)會(huì)，但任何行業(yè)都不可能永遠(yuǎn)“暴利”!

所謂的“暴利”是相對(duì)而言的，它是每一個(gè)行業(yè)從市場(chǎng)培育期走向成熟期的必然階段，當(dāng)年的家用電器、BB機(jī)、手機(jī)、電腦等行業(yè)同樣如此。房地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，是因?yàn)樗c百姓生活的關(guān)聯(lián)度和對(duì)民生影響的重要程度所導(dǎo)致的。1980年以前，中國(guó)并沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年人們對(duì)“房地產(chǎn)”的認(rèn)知，如同現(xiàn)在人們對(duì)未來(lái)中國(guó)可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或生態(tài)農(nóng)莊”的認(rèn)知度一樣陌生。

所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是指中國(guó)很有可能會(huì)在未來(lái)的5-10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。

第一，大量流轉(zhuǎn)出來(lái)的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過(guò)收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來(lái)的土地租金獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。

第二，租賃土地的財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營(yíng)高附加值的經(jīng)濟(jì)作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，從而獲取利潤(rùn)。

第三，從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。

第四，廣大農(nóng)民將通過(guò)出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當(dāng)?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補(bǔ)償，此后再通過(guò)出賣剩余勞動(dòng)力成為“職業(yè)農(nóng)民”。

以上推論并非空穴來(lái)風(fēng)，專家認(rèn)為促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”業(yè)形成的理由如下：

一、人民幣對(duì)美元匯率的升值，無(wú)論利害關(guān)系誰(shuí)是誰(shuí)非，它最終導(dǎo)致的結(jié)果必然是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國(guó)家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說(shuō)明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)性。拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另兩駕馬車中，唯一堅(jiān)挺的是“內(nèi)需”市場(chǎng)。而拉動(dòng)內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無(wú)法長(zhǎng)久拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的。

二、房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房?jī)r(jià)過(guò)高”的問(wèn)題。平均占地方政府財(cái)政收入79%(中央電視臺(tái)語(yǔ))的“土地財(cái)政”現(xiàn)象不可能長(zhǎng)久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴(kuò)張的“地皮極限”而無(wú)法長(zhǎng)久供應(yīng)政府的財(cái)政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長(zhǎng)期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財(cái)政保障來(lái)源。

三、2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”，以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動(dòng)力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個(gè)：租賃。

四、大量如“聯(lián)想”這樣的國(guó)內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當(dāng)然不可能是簡(jiǎn)單地去“種水稻”。

2014、2015年，能否稱為聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)大佬們進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的元年?之前的褚橙柳桃潘蘋(píng)果已經(jīng)很吸引眼球了，今年奇虎360的周鴻祎開(kāi)始賣大米了，阿里巴巴馬云也投資20億元養(yǎng)牛了，兩天前，恒大集團(tuán)董事局主席許家印到內(nèi)蒙古考察畜牧業(yè)，也已開(kāi)啟恒大進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的步伐……農(nóng)業(yè)，從來(lái)沒(méi)有象今天這樣引起如此多行外大佬們的關(guān)注。

農(nóng)業(yè)存在剛性需求，存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升后老百姓對(duì)“食”的消費(fèi)需求升級(jí)，作為傳統(tǒng)行業(yè)里唯一沒(méi)有被徹底整合的行業(yè)，農(nóng)業(yè)逾發(fā)顯得有機(jī)會(huì)和吸引力，也因此引發(fā)各界大佬紛紛踏足，以求在農(nóng)業(yè)行業(yè)整合和變革中取得先機(jī)，贏得超額利益。

農(nóng)業(yè)，下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)?

過(guò)往，中國(guó)最賺錢(qián)的行業(yè)是房地產(chǎn)、金融、電子信息等行業(yè)，農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及政府出臺(tái)的各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開(kāi)，那么，這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說(shuō)，在未來(lái)能帶來(lái)超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)呢?

農(nóng)業(yè)，似乎也在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在這里，我主要以種植業(yè)來(lái)談這方面問(wèn)題，畢竟種植業(yè)與我們所處的農(nóng)資子行業(yè)密切相關(guān)。

中國(guó)的種植業(yè)似乎正在走一條路：自給自足小量供應(yīng)(分散)→大耕戶/合作社開(kāi)始出現(xiàn)(集中)→農(nóng)場(chǎng)主(相對(duì)壟斷)

2012年中央一號(hào)文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣，而2013年，“家庭農(nóng)場(chǎng)”又成為中央一號(hào)文件的主題詞。土地作業(yè)主——農(nóng)民的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化，“農(nóng)民”將成為有錢(qián)人的職業(yè)，傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰。產(chǎn)業(yè)規(guī)?；殉蔀檗r(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型加速的重要推動(dòng)因素。農(nóng)業(yè)行業(yè)的機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和大力支持農(nóng)業(yè)的政策背景下，大量社會(huì)資本涌入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，新農(nóng)業(yè)蘊(yùn)含著巨大潛力，是一塊值得投資者期待的領(lǐng)域。

新農(nóng)業(yè)的崛起需要資本推動(dòng)，講求長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)，要有良好的商業(yè)盈利模式才可持續(xù)發(fā)展。最近幾年，部分商界巨頭也涉足農(nóng)業(yè)，如[聯(lián)想]進(jìn)入水產(chǎn)、養(yǎng)殖業(yè)，[網(wǎng)易]丁磊養(yǎng)豬，[京東商城]劉強(qiáng)東種大米，褚時(shí)健包山頭種出“楮橙”，中國(guó)首善陳光標(biāo)進(jìn)軍綠色食品，生產(chǎn)松子玉米核桃醬，廣告詞“喝陳光標(biāo)松子玉米核桃醬，健康自己，幫助他人，喝一罐，捐一毛”……這些商界大鱷，憑著他們靈敏的商業(yè)嗅覺(jué)，已深刻感覺(jué)到農(nóng)業(yè)大轉(zhuǎn)型帶來(lái)的機(jī)會(huì)而紛紛踏足，他們憑借良好的社會(huì)資源和資本優(yōu)勢(shì)，投入的資金動(dòng)輒數(shù)億，遠(yuǎn)超出我們行內(nèi)人之前的小打小鬧。

由此可見(jiàn)，農(nóng)業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變后，改變之前落后的經(jīng)營(yíng)模式，也一定能產(chǎn)生高利潤(rùn)機(jī)會(huì)。

目前正在進(jìn)行中的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)大整合，正如經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)的“前十年”，我們相信，經(jīng)過(guò)行業(yè)大整合，一定能迎來(lái)美好的“后十年”

結(jié)語(yǔ)：

近年來(lái)，國(guó)家愈加重視農(nóng)民最切身的利益，著力解決困擾農(nóng)民的基本問(wèn)題。農(nóng)村土地承包法修正關(guān)系著農(nóng)戶的基本利益，影響著農(nóng)業(yè)的投資，更推進(jìn)著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略有效實(shí)施。相信農(nóng)村土地“三權(quán)分置”入法后，農(nóng)村土地市場(chǎng)將會(huì)有新的發(fā)展。保障和改善農(nóng)民生活沒(méi)有終點(diǎn)，只有連續(xù)不斷的新起點(diǎn)!

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平臺(tái)活動(dòng)推薦

實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，是黨的十九大作出的重大決策部署，是決勝全面建成小康社會(huì)、全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的重大歷史任務(wù)，是新時(shí)代三農(nóng)工作的總抓手，并保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)三十年。

從2017年十大土地政策信號(hào)的逐步釋放，到2018年中央一號(hào)文件發(fā)布以及各政策落實(shí)到立法司法層面，2018年兩會(huì)期間的大部制改革方案通過(guò)，《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018—2022年)》文件印發(fā)，都將對(duì)中國(guó)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民產(chǎn)生深刻影響，必然會(huì)釋放百萬(wàn)億元的農(nóng)村土地市場(chǎng)紅利。