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一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范有哪些?

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范主要包括：1995年1月1日起施行并于2007年8月30日修改的《城市房地產(chǎn)管理法》、1999年1月1日起施行并經(jīng)過(guò)兩次修訂和修正的《土地管理法》，2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》、2015年3月1日起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。另外還有《土地登記辦法》等部門(mén)規(guī)章和其他規(guī)范性文件。其中，《物權(quán)法》在重要位序，以前后14條的較大篇幅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了比較詳細(xì)的規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)一步細(xì)化。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍有哪些?

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán); (三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。以上十類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是依所有權(quán)、使用權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利性質(zhì)，以及具體的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型所作的分類(lèi)。依照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款的規(guī)定，上述權(quán)利的載體僅限于四類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，即土地、海域，以及房屋、林木等定著物。

三、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》遲遲出臺(tái)的原因是什么?

　　從上述不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范可見(jiàn)，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在法律層面早已在確定。從這個(gè)意義上講，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的最終出臺(tái)并無(wú)新意，而只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其登記事宜的統(tǒng)一和細(xì)化?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》之所以?shī)檴檨?lái)遲，自《物權(quán)法》明確“不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”以來(lái)經(jīng)過(guò)了將近18年的時(shí)間，這或許與立法機(jī)關(guān)的決心、政府決策能力和管理水平有關(guān)。雖如此，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的最終出臺(tái)仍難能可貴，值得肯定。

四、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的最大亮點(diǎn)是什么?

　　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)前，不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，其登記機(jī)構(gòu)或不同。這不但造成了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人登記，以及其他相關(guān)權(quán)利人行使權(quán)利的不便，而且也為部分權(quán)利人謀取不當(dāng)利益，甚至還為權(quán)力腐敗埋下了伏筆，留下了空間?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)后，登記機(jī)構(gòu)最大限度統(tǒng)一，由縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，而不區(qū)分土地、海域、房屋和林木等登記對(duì)象。登記機(jī)構(gòu)最大限度的統(tǒng)一，可能是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)步最大的地方。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記的主要憑證有哪些?

　　《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)此都有規(guī)定，后者基本沿用了前者的表述。不動(dòng)產(chǎn)登記最主要的憑證是不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者登記證明。不動(dòng)產(chǎn)登記簿永久保存于登記機(jī)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不再區(qū)分房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證、海域使用權(quán)證等，而統(tǒng)一使用“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”。據(jù)了解，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)”外頁(yè)有不動(dòng)產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記、查封登記等信息;內(nèi)頁(yè)有權(quán)利人、證件種類(lèi)、證件號(hào)、共有情況、權(quán)利人類(lèi)型、登記原因、使用期限、取得價(jià)格等信息。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致。

六、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)是否為征收房產(chǎn)稅做鋪墊?

　　不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅征收之間沒(méi)有必然的聯(lián)系。稅收關(guān)乎自然人、法人和其他組織(包括居民企業(yè)、非居民企業(yè))等納稅主體的重大利益，應(yīng)當(dāng)由法律做出規(guī)定。我國(guó)目前尚無(wú)房產(chǎn)稅法。未來(lái)如果頒布房產(chǎn)稅方面的法律規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)然可以為房產(chǎn)稅征收提供一定的依據(jù)，但不是唯一的依據(jù)。房產(chǎn)稅征收不應(yīng)以房產(chǎn)已在登記機(jī)構(gòu)登記為前提條件?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》與其他法律和行政法規(guī)一樣，在立法、執(zhí)法、司法等方面有其獨(dú)立性，但同時(shí)，它與社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)，服務(wù)于社會(huì)并且隨著社會(huì)發(fā)展而發(fā)展。

七、“小產(chǎn)權(quán)房”是否在不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍內(nèi)?

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是民間的說(shuō)法，是相對(duì)于可以向社會(huì)公開(kāi)出售的“大產(chǎn)權(quán)房”而言的。依此理解，在集體土地性質(zhì)的“宅基地”上建設(shè)的房屋也屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條明確不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍包括了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。因此，在宅基地上依法建設(shè)的房屋應(yīng)當(dāng)予以登記，符合法律規(guī)定的相關(guān)交易和抵押行為依法也應(yīng)予以保護(hù)。對(duì)于在非宅基地的集體土地上建設(shè)的其他“小產(chǎn)權(quán)房”，要具體情況具體處理，不可以一刀切。對(duì)于符合法律規(guī)定的“小產(chǎn)權(quán)房”，雖然不能依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行登記，但是可以通過(guò)其他方式尋求保護(hù)。需要說(shuō)明，根據(jù)行政和司法實(shí)踐，此類(lèi)房屋面臨交易和拆遷補(bǔ)償困難等諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)慎重對(duì)待。

八、不動(dòng)產(chǎn)登記制度是否有需要完善的地方?

　　任何法律規(guī)范都有不盡人意之處，都需要不斷完善，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也不例外?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》有三方面值得思考和解決的問(wèn)題。首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是有限的?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定由縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是沒(méi)有直接規(guī)定具體部門(mén)，給申請(qǐng)人申請(qǐng)、權(quán)利人查詢(xún)和社會(huì)監(jiān)督帶來(lái)不便。其次，登記機(jī)構(gòu)登記系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通和內(nèi)部資源共享可以讓不動(dòng)產(chǎn)登記意義最大化，任何登記信息在同一個(gè)電子平臺(tái)均有顯示是進(jìn)行有效管理的必然要求。最后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。這里的查詢(xún)主體，特別是何謂“利害關(guān)系人”，以及律師能否直接查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息等，各地登記機(jī)構(gòu)可能理解不同，實(shí)際操作也不同，有待明確。

九、登記流程是什么？要準(zhǔn)備什么資料？

　　《條例》規(guī)定，在申請(qǐng)人提出申請(qǐng)并提交有效材料后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及書(shū)面給出受理通知，并且一次性告知補(bǔ)交材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

　　申請(qǐng)資料主要包括6項(xiàng)內(nèi)容：

1、需要填寫(xiě)登記申請(qǐng)書(shū)；

2、攜帶申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；

3、相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；

4、不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

5、與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；

6、法律、行政法規(guī)以及條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)城市有哪些？

　　哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、西安、濟(jì)南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門(mén)、廣州和深圳15個(gè)城市，將第一批實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記。

作者：竇雍崗