據(jù)王小映分析，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化還在發(fā)展，縮小征地范圍的過(guò)程宜循序漸進(jìn)，可采取分類推進(jìn)和分步推進(jìn)兩種方式。“分類推進(jìn)，就是把集體建設(shè)用地分為經(jīng)營(yíng)性、住宅等幾大類，使其逐漸市場(chǎng)化，進(jìn)一步開(kāi)拓二級(jí)市場(chǎng);分步推進(jìn)，則可以從規(guī)劃圈外到規(guī)劃圈內(nèi)，慢慢擴(kuò)大范圍。具體情況還要看《土地管理法》如何修訂。此外對(duì)征地范圍的界定也須通過(guò)立法加以明確。”王小映說(shuō)。
嚴(yán)金明表示，縮小征地范圍對(duì)“土地財(cái)政”影響較大?！罢^(guò)去通過(guò)征用農(nóng)地來(lái)增加財(cái)政收入，以后這一渠道就沒(méi)有了，這是一個(gè)很大的變化。所以，改革在執(zhí)行時(shí)或許會(huì)遇到一些阻力。我認(rèn)為解決這一問(wèn)題的根本是盡快出臺(tái)配套措施，房地產(chǎn)稅、資源稅等都要跟上。”
第二，《決定》指出，土地增值收益分配機(jī)制要兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人，合理提高個(gè)人收益。專家認(rèn)為，所謂兼顧土地增值收益分配，就是既要保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要照顧到政府的財(cái)政收入，具體的分配比例還要等相關(guān)操作細(xì)則出臺(tái)，視具體情況而定。
“土地增值收益，應(yīng)由土地所有者和土地使用者共同享有?！眹?yán)金明說(shuō)，“根據(jù)《決定》，今后農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓后的所得，絕大部分應(yīng)歸集體所有，政府或可以通過(guò)收稅來(lái)取得一部分收益，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等民生工程。若農(nóng)民的土地增值是由于附近修建了公路、地鐵或公園，國(guó)家則應(yīng)通過(guò)稅收、管理費(fèi)等形式，將農(nóng)民的部分甚至大部分收益收回。如果農(nóng)民是基于自主經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了土地的增值，則應(yīng)該歸農(nóng)民自己所有。”
第三，對(duì)被征地農(nóng)民補(bǔ)償過(guò)低的問(wèn)題，《決定》提出要“完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制”，使農(nóng)民生產(chǎn)、生活有保障。
專家表示，所謂多元保障機(jī)制，包括貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償、留地安置等，地方可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行不同的安置方法。
王小映說(shuō)：“提高征地補(bǔ)償款是個(gè)大方向，但須逐步提高，小步快跑。一下子提得過(guò)高容易引發(fā)社會(huì)矛盾。當(dāng)務(wù)之急是制訂農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一?！?/p>
同時(shí)，還可將貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償、留地安置等結(jié)合起來(lái)，采取股份入股等方式，使被征地農(nóng)民的補(bǔ)償具有延續(xù)性。也可以留部分土地讓農(nóng)民合作經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)。
三、強(qiáng)調(diào)慎重改革，力求平穩(wěn)過(guò)渡
土地制度改革影響重大，牽一發(fā)動(dòng)全身。正因如此，《決定》在表述中多次強(qiáng)調(diào)慎重穩(wěn)妥，在改革起步期更要平穩(wěn)謹(jǐn)慎。
首先，集體土地流轉(zhuǎn)由經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地起步，可以保障改革平穩(wěn)。王小映表示，所謂集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在目前來(lái)看主要指過(guò)去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。一些閑置的、廢棄的集體建設(shè)用地，如果用于經(jīng)營(yíng)用途，也可以稱為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地?！皬?qiáng)調(diào)‘經(jīng)營(yíng)性’建設(shè)用地，意味著把情況更為復(fù)雜、并具有福利配置性質(zhì)的宅基地暫時(shí)摘了出來(lái)，為的是保障改革平穩(wěn)過(guò)渡?！蓖跣∮痴f(shuō)。
第二，對(duì)農(nóng)戶住房產(chǎn)權(quán)改革提出“選擇若干試點(diǎn)”“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)”“探索渠道”諸多要求，也凸顯了謹(jǐn)慎的態(tài)度。
王小映表示，決定對(duì)宅基地改革的表述之所以特別慎重，是因?yàn)槊媾R的情況比較復(fù)雜?！跋裥‘a(chǎn)權(quán)房問(wèn)題、一戶多宅問(wèn)題、違章建造問(wèn)題等，都需要先作出清理，明確權(quán)屬，然后才能建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，還應(yīng)建立城鄉(xiāng)一體的住房保障體系，保障生活困難的農(nóng)民與市民同樣享有住房保障待遇，做到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的同時(shí)，完善政府的保障職能?！?nbsp;
他認(rèn)為，決定只是確定了改革方向，對(duì)于宅基地如何流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的條件、市場(chǎng)如何放開(kāi)等，還要看《土地管理法》如何修改。“不過(guò)未來(lái)城鄉(xiāng)住房流轉(zhuǎn)市場(chǎng)很可能統(tǒng)一，宅基地補(bǔ)償和國(guó)有土地的補(bǔ)償機(jī)制也將實(shí)現(xiàn)并軌?！?nbsp;
嚴(yán)金明則強(qiáng)調(diào)，對(duì)農(nóng)戶宅基地有償退出等方面要防止冒進(jìn)，決不能違背農(nóng)民意愿，以行政手段強(qiáng)迫農(nóng)民執(zhí)行。
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