近日，溫州發(fā)布《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》(下稱《辦法》)，明確將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)、林地使用權(quán)、林木所有權(quán)和山林股權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)范圍，這是繼成都、重慶、武漢等地農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易試點以來的又一項重要改革。 

　　土地“化零為整” 

　　農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易試點將土地“化零為整”，然后交由國內(nèi)外有意向在華投資農(nóng)業(yè)的企業(yè)集中生產(chǎn)與開發(fā)。 

　　農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易實質(zhì)上是地權(quán)的轉(zhuǎn)讓，人們習(xí)慣稱之為土地流轉(zhuǎn)。20世紀80年代以來，土地流轉(zhuǎn)問題一直是國內(nèi)農(nóng)村土地政策的重要內(nèi)容。為使農(nóng)地增值，目前國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)主要有轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓、“兩權(quán)”抵押(以土地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)村房屋作抵押)、土地換保障、土地信托等模式。其中，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺是土地流轉(zhuǎn)的重要載體。 

　　中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員楊一介在接受新金融記者采訪時表示，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和改革需要地權(quán)交易制度的更新和創(chuàng)新。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易試點可以為此提供經(jīng)驗，進而有利于進一步完善土地政策和土地立法。 

　　隨著新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，盤活農(nóng)地更是題中之義。這次溫州出臺的《辦法》明確了專門的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，要求整合現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心。今年年初成立的溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心是由溫州農(nóng)投集團和溫州國投集團共同投資設(shè)立的，意在通過協(xié)議、競價、拍賣、招標等方式為農(nóng)村各類產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供場所設(shè)施、信息發(fā)布、組織交易、交易鑒證等服務(wù)。 

　　廣東體制改革研究會副會長彭澎對新金融記者表示，土地是農(nóng)村最為重要的資產(chǎn)要素，目前建設(shè)用地大多從農(nóng)村經(jīng)濟用地、荒山、農(nóng)民宅基地、城鄉(xiāng)村鎮(zhèn)改造等處獲得，但以往簡單的征地-拆遷模式受到許多非議，同時土地分布過于碎片化，開發(fā)效率不高。這就需要一個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，將土地導(dǎo)入流通軌道，集中歸整與開發(fā)，讓相對固化的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)在流轉(zhuǎn)中彰顯價值，農(nóng)民亦可分得一定收益。 

　　《辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的交易收益，應(yīng)當納入本集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)實行統(tǒng)一管理，用于本集體經(jīng)濟組織成員福利分配、社會保障、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè)。而農(nóng)村個人產(chǎn)權(quán)的交易收益，歸個人所有。 

　　通常來說，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺不向農(nóng)民收費，只對投資者收費，以保證農(nóng)民收益。目前國內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺一般以實物作為定價的基礎(chǔ)，即每年每畝土地的租金折算成一定數(shù)量的農(nóng)作物，比如大米1000斤，或者玉米1200斤，然后根據(jù)隨行就市原則，按照農(nóng)作物成熟時的市場價格，乘以事先約定的數(shù)量，折算成一定的金額，補貼給農(nóng)民。這樣農(nóng)民每年都能獲得一定的固定收益，并隨市場價格的上漲而有所增加。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易試點將土地“化零為整”，然后交由國內(nèi)外有意向在華投資農(nóng)業(yè)的企業(yè)集中生產(chǎn)與開發(fā)，這些企業(yè)通常是有種植經(jīng)驗的種植大戶，也有部分個人投資者或來自制造業(yè)、餐飲、地產(chǎn)等行業(yè)的企業(yè)主。不同省市的試點情況不同，農(nóng)地價格及農(nóng)民收益有所差異。 

　　各地紛紛試點 

　　“土地換社保”目前僅是解決進城農(nóng)民的生存問題，如何讓失地農(nóng)民在城里獲得持續(xù)發(fā)展和保持一定的生活質(zhì)量依然需要深入探討。 

　　《辦法》公布以后，溫州農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)了一個插曲。有學(xué)者將此解讀為“農(nóng)村房屋可以在縣域內(nèi)交易，跨出了村的范圍，有一定的突破意義”。但溫州農(nóng)村工作辦公室迅速出來辟謠，稱溫州農(nóng)房買賣僅限于同一集體經(jīng)濟組織(通常為村)內(nèi)進行交易，否則不能辦理相應(yīng)的土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。實際上，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易被框定在小范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的效率及成交量并不高。值得注意的是，走出村莊，跨區(qū)域流轉(zhuǎn)目前已經(jīng)在重慶破題。 

　　早在2007年，重慶就獲批設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，全面推進各個領(lǐng)域的體制改革，獲準在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制。六年來，重慶在農(nóng)村土地改革及產(chǎn)權(quán)交易方面積累了一定經(jīng)驗。2008年12月，重慶農(nóng)村土地交易所正式掛牌成立，隨后推行“地票制”，開展土地實物交易和指標交易試驗，使得一般只允許在封閉的區(qū)縣內(nèi)流轉(zhuǎn)的土地指標，實現(xiàn)了在全市范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)。 

　　所謂“地票”指的是農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，以票據(jù)的形式通過農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。前來購買地票的人或單位包括土地儲備機構(gòu)、民營企業(yè)、國有企業(yè)、園區(qū)建設(shè)單位、自然人。換句話說，當項目落地缺乏土地指標時，項目開發(fā)者可以找農(nóng)民買地票換取指標，調(diào)劑土地指標。