土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)潮起，目前處于探索階段的土地信托，各方對(duì)盈利模式和盈利空間態(tài)度不一；但從監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)態(tài)度來(lái)看，大范圍推廣的可能性較小。

　　今年以來(lái)，加快土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策信號(hào)不絕于耳。剛剛落下帷幕的中央農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重申引導(dǎo)和規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。就在一個(gè)月前，中共中央、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，提出健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度，用5年左右時(shí)間基本完成土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作，鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式。

　　目前處于探索階段的土地信托，各方對(duì)盈利模式和盈利空間態(tài)度不一；但從監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)態(tài)度來(lái)看，大范圍推廣的可能性較小。

　　模式淺析

　　盤(pán)活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)賦予了土地金融屬性，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可作為銀行抵押物進(jìn)行貸款，也可作為土地信托標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，將土地交給受托人經(jīng)營(yíng)管理。

　　“土地信托的本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的三權(quán)分離。也即農(nóng)民將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給信托公司，由信托公司尋找第三方進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，而由農(nóng)民享有相應(yīng)的收益?！敝薪ㄍ缎磐醒芯繂T王苗軍這樣解釋。

　　2013年10月，中信信托在安徽省成立國(guó)內(nèi)第一只農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃，拉開(kāi)了土地信托的序幕。此后，北京信托、中建投信托、百瑞信托等信托公司相繼探路土地信托模式。

　　以北京信托的一單土地信托為例，2014年3月，北京信托在北京密云縣水樟村推出首單土地信托產(chǎn)品，該項(xiàng)目采用“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”雙信托結(jié)構(gòu)。水樟村將約1700畝農(nóng)地的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)股份經(jīng)濟(jì)合作社集中起來(lái)，由該土地合作社作為委托人成立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，委托北京信托管理土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，再由北京信托將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給圣水櫻桃專(zhuān)業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)，用于種植水果等農(nóng)作物。北京信托后續(xù)成立與之配套的資金信托，為圣水櫻桃專(zhuān)業(yè)合作社提供專(zhuān)項(xiàng)資金支持，用于幫助其擴(kuò)大生產(chǎn)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。

　　“真正目標(biāo)是做土地銀行?！币幻行判磐腥耸繉?duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表達(dá)了中信信托的發(fā)展目標(biāo)。希望未來(lái)國(guó)家通過(guò)政策扶持大型信托進(jìn)行吸儲(chǔ)試點(diǎn)，吸收成本低的資金用于土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。此外，隨著土地銀行收益權(quán)憑證大規(guī)模推行后，農(nóng)民的土地具備了金融屬性，可攜帶的收益權(quán)憑證是否可交易或抵押，為信托公司盈利以及盤(pán)活農(nóng)村創(chuàng)造了可能性。

　　利潤(rùn)空間有多大

　　處于探索階段的土地信托，其盈利模式尚不清晰。按照上述中信信托人士的解釋?zhuān)壳安⑽聪蜇?cái)產(chǎn)委托人即農(nóng)民收取費(fèi)用，而是通過(guò)土地流轉(zhuǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品，由后端資金注入土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，為大型機(jī)構(gòu)投資者成立單一事務(wù)管理類(lèi)信托，從中收取手續(xù)費(fèi)獲得贏(yíng)利?！肮穷^再少，上面也有肉?！?/P>

　　那么土地信托這塊“骨頭”值不值得啃？一家排名前列的信托公司業(yè)務(wù)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)：“土地信托對(duì)社會(huì)很有意義，但利潤(rùn)太薄了，我們不會(huì)做?！?/P>

　　這正好反映了土地信托最核心的收益問(wèn)題。“土地信托沒(méi)法創(chuàng)造利潤(rùn)?！币幻麉⑴c土地信托項(xiàng)目的信托人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露，管理費(fèi)用和信托報(bào)酬來(lái)源于土地增值和土地產(chǎn)出，要么出自農(nóng)民，要么來(lái)自土地運(yùn)營(yíng)商。產(chǎn)出不穩(wěn)定，據(jù)其調(diào)研結(jié)果，土地信托一般能保證年化回報(bào)率8%，而這并非資金回報(bào)率，信托公司投入資金成本5%，剩下3%的利潤(rùn)點(diǎn)也不確定?！笆袌?chǎng)蛋糕太小了，現(xiàn)在尚處于探索模式的階段?！?/P>

　　該信托人士表示，信托公司初期涉足土地信托只能不計(jì)成本和回報(bào)?！巴恋匦磐锌赡苁俏磥?lái)信托行業(yè)的一個(gè)熱點(diǎn)，但這條路能否走得通目前還不知道，要在探索中權(quán)衡成本和收益?！?/P>

　　上述中信信托人士則預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著利率市場(chǎng)化完全放開(kāi)后，大型金融機(jī)構(gòu)有避險(xiǎn)需求，土地流轉(zhuǎn)相對(duì)于其他信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，可選擇投資集合類(lèi)信托，信托公司從中收取手續(xù)費(fèi)。

　　除了手續(xù)費(fèi)類(lèi)的直接收益，未來(lái)還存在著間接收益的空間。中信信托方面表示，未來(lái)信托公司對(duì)農(nóng)業(yè)題材的資金發(fā)揮金融屬性進(jìn)行管理和處置?！氨M管管理資金收取的手續(xù)費(fèi)很低，但畢竟也是贏(yíng)利點(diǎn)?！贝送猓g接收益在于后端農(nóng)產(chǎn)品交易、物流等產(chǎn)業(yè)鏈的增值。