以租代征搞商業(yè)開發(fā)、土地流轉(zhuǎn)亂攤派指標、村民利益訴求“被代表”……農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營事關(guān)農(nóng)業(yè)發(fā)展大計，然而近年來卻引發(fā)了諸多矛盾。

近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，針對現(xiàn)實生產(chǎn)經(jīng)營中出現(xiàn)的問題，用“‘三權(quán)分離’、兩個‘適度’、一份“負面清單”立下“新規(guī)”。

突破一：放活經(jīng)營權(quán)，同時保障土地不被經(jīng)營者隨意“圈走”

突破二：首次明確適度規(guī)模經(jīng)營的“度”，防止出現(xiàn)“超級巨無霸”

突破三：開出4大“負面清單”，縛住濫用權(quán)力占地之手--嚴禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)，嚴禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。

2015年年初，中央連續(xù)發(fā)出三個關(guān)于“新土改”的重量級文件：

《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》提出要“完善土地征收制度，建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，改革完善農(nóng)村宅基地制度”等，每一條都與農(nóng)民的利益息息相關(guān)，是新一輪土地改革的一個突破性動作。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》則強調(diào)了土地流轉(zhuǎn)的“三權(quán)分置”原則，還規(guī)定了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的范圍和主體性質(zhì)，明確交易中心為“非營利性”機構(gòu)，避免侵害農(nóng)民利益。

《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》則要求在全面加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的同時，將農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范疇。

這三個文件之間有什么內(nèi)在關(guān)聯(lián)呢？

總體來說，三個文件互為補充，目的無非就是兩個——確權(quán)和交易。農(nóng)村的集體財產(chǎn)和農(nóng)民的個人財產(chǎn)，包括承包土地、集體建設(shè)用地、宅基地、農(nóng)房等一切財產(chǎn)和資源都要“各歸其主”，登記造冊，從法律上予以保障，目的就是為了在交易過程中保障各方利益。

中央為什么要密集發(fā)布新土改文件呢？

國家發(fā)改委預(yù)測，按照當前城鎮(zhèn)化1%的速度，到2030年，中國總?cè)丝趯⒊^15億人，中國的城鎮(zhèn)化水平將達到70%，屆時居住在城市和城鎮(zhèn)的人口將超過10億人。這表明，未來近20年將是農(nóng)村人口流向城市最劇烈的時期，農(nóng)村人口將減少1/3以上，將有3億人由農(nóng)村移居到城市，相當于目前美國的人口總量。

這3億人的土地怎么處理？他們的宅基地、農(nóng)房又該如何處理？

既要避免資源浪費，又要充分保障各方利益，這就需要通過一個公平、公正、公開的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，將土地、宅基地和農(nóng)房等資源重新分配！

200萬億商機，你不來插一腳？

通過土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展以家庭農(nóng)場、合作社為經(jīng)營主體的適度規(guī)模經(jīng)營，規(guī)模采購農(nóng)資，降低農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本，通過機械化和農(nóng)業(yè)科技化提高產(chǎn)出，可以保障糧食安全，提高農(nóng)產(chǎn)品競爭力。通過公司+合作社+家庭農(nóng)場等模式組合，將一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提升農(nóng)產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。所以，發(fā)展家庭農(nóng)場和合作社正當時！

農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地等資源在城鎮(zhèn)化進程中，通過入市，將獲得與城市用地等同的價值，與現(xiàn)在先比，其價值將翻倍增長！同時可以通過租賃、入股等多種靈活手段，從土地升值中獲得長遠收益！

預(yù)計未來中國的城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化蘊藏著200萬億的市場價值，相當于中國每年7.2%的增長，到2045年的全年的國民總產(chǎn)值，200億萬將是一個巨大的商業(yè)機會。