地方先行先試
本已緊張的土地資源，再加上嚴(yán)重浪費(fèi)的客觀現(xiàn)實，令如何節(jié)約利用土地被擺上議程。
2008年政府工作報告指出，建設(shè)用地包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量、盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。
近年來，國土部牽頭的調(diào)研組在多次多地調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)的宅基地閑置、非法流轉(zhuǎn)等情況普遍存在。今年6月，據(jù)媒體報道，宅基地制度改革試點已經(jīng)被列入了國土部2013年將要開展的重要工作之一?！耙环矫?，可以通過此項工作去盤活閑置的宅基地;另一方面，也可以規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)?！?nbsp;
不過，地方已經(jīng)開始推進(jìn)。根據(jù)記者梳理，廣東近期提出，允許農(nóng)村宅基地在本鎮(zhèn)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。浙江溫州則出臺《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，從10月1日起，明確12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所公開交易。農(nóng)屋從村級交易擴(kuò)展到縣域交易，同時允許宅基地在非城鎮(zhèn)戶籍中流轉(zhuǎn)，這突破了集體產(chǎn)權(quán)的限制，可以在更大范圍進(jìn)行交易。
10月初，河北國土資源廳等四部門發(fā)出《關(guān)于利用土地資金政策支持農(nóng)村面貌改造提升行動的意見》提出，農(nóng)村閑置宅基地和其他村莊建設(shè)用地，按照村莊規(guī)劃需要復(fù)墾為農(nóng)用地的，可納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理。
國研中心戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)研究室主任劉云中對媒體表示，今年以來地方試點已經(jīng)加快。目前最主要的試點模式是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，將農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地恢復(fù)為耕地，騰出一定的建設(shè)用地指標(biāo)，以換取等量城市建設(shè)用地。
未來改革方向
針對下一步土地改革的方向，此前有知情人士向記者透露，包括林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)在內(nèi)的“三權(quán)”將可以進(jìn)行抵押融資。隨著提出將集體土地入市交易作為改革突破口之一的國研中心“383”改革方案的公開，市場對土地制度改革也給予了相當(dāng)?shù)念A(yù)期。
其中，“383”改革方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。
該報告雖然僅供決策層參考，是否會在三中全會報告中體現(xiàn)出來尚不得而知。但是，多位學(xué)者均對記者表示，這份報告所提及的總體方向是對的，也是大勢所趨。
在中央政府的大力推行下，目前，農(nóng)村承包地、宅基地的確權(quán)工作正在各地開展。今年“一號文件”提出，用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。
“確權(quán)之后怎么辦呢?下一步就應(yīng)該是流通。如抵押融資、公平交易等?！蔽貉影舱J(rèn)為。那么“自愿有償退出”的平臺以及農(nóng)村空置宅基地的騰退機(jī)制的建立，一方面，能夠規(guī)范本已經(jīng)存在的市場需求，更為重要的是，推進(jìn)未來統(tǒng)一土地市場的建立。
山東琴島律師事務(wù)所副主任馬國立建議，宅基地退出的價格該如何確定，具體的方案如何制定，應(yīng)該根據(jù)各地實際情況確定，不好統(tǒng)一。
宅基地從村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，到可以自愿有償退出，魏延安認(rèn)為，這是一個進(jìn)步。不過不應(yīng)對政策本身抱有多大預(yù)期。即使是有償退出，農(nóng)民也無法從交易中獲得預(yù)期補(bǔ)償。只能從一定程度上，緩解其生活壓力。
更何況還要考慮農(nóng)民的退出意愿。魏延安表示，面對高房價、高物價，農(nóng)民工是否有能力落戶是更為重要的一個考慮要素。如果二者都不兼?zhèn)?，那么有償退出機(jī)制，尤其在自愿的基礎(chǔ)上是難以實現(xiàn)的。
中國社科院人口與勞動經(jīng)濟(jì)研究所研究員張翼在研究中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)農(nóng)民工不愿意將自己的戶口“非農(nóng)化”。其中的主要原因，在于想保留承包地和宅基地，在于對城市生活成本與高房價的擔(dān)心。
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