經(jīng)營性建設用地入市增值

　　政策解讀：近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的需求之一。試點區(qū)允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設用地的保值和增值!

　　商機預測：城郊地區(qū)集體經(jīng)營性建設用地的升值，將會帶動農(nóng)民承包土地的升值，要發(fā)揮土地的更大價值，農(nóng)民可以利用合作社、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織，發(fā)展規(guī)?；N植，降低投入成本，并提高整體收益，使農(nóng)業(yè)的抗風險能力得到進一步保障。

　　宅基地可以賣出好價錢

　　政策解讀：宅基地屬于農(nóng)村建設用地。現(xiàn)行法律規(guī)定，一般農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建筑用地的，由省、自治區(qū)、直轄市政府批準。宅基地制度改革后，在試點區(qū)域，明確使用存量建設用地的，下放至鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批，使用新增建設用地的，下放至縣級人民政府審批。宅基地退出實行自愿有償，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，防止城里人到農(nóng)村買地建房。河南省1月份已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟補助。

　　商機預測：宅基地只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能賣給城里人，也就是說不能入市!農(nóng)民選擇有償退出宅基地后，宅基地如何處理?一部分可能用于宅基地再分配，其余將可能會被調(diào)整為集體經(jīng)營性建設用地，而集體經(jīng)營性建設用地是可以完全入市的!如果這部分宅基地被復墾為耕地，按照城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策，投資人可以在城市取得等量建設用地!這就可以在一定程度上為宅基地的增值和變現(xiàn)提供保障，也為進入農(nóng)業(yè)的工商資本、合作社等提供了發(fā)展農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的商機!

　　從農(nóng)業(yè)部得到的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，全國的集體建設用地共有3.1億畝，其中宅基地總面積約為1.7億畝，集體經(jīng)營性建設用地的面積約為4200萬畝，不難想象此次改革或?qū)⒁們r值超過百萬億的土地商機!這次土地改革，在保障農(nóng)民利益的前提下，也為投資土地提供了無限商機。

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