實際上，學(xué)院派的一些人已經(jīng)間接回答了這些問題，生態(tài)城市、健康城市、以人為本、長效可持續(xù)等詞匯已經(jīng)表達了個中深意——城鎮(zhèn)化必須以一種可持續(xù)的良性發(fā)展模式推進。筆者贊同上述觀點，然而，這究竟是一種口號、一種社會引導(dǎo)，最重要的是需要行而有效的措施。尤其事關(guān)城鎮(zhèn)化用地模式，各地方也推出一些創(chuàng)新機制，但這些機制或者是一種征地的變形，或者太依靠地域特點，很難推廣。
當前城鎮(zhèn)化應(yīng)該關(guān)注的是其內(nèi)部的政策優(yōu)化，戶籍、社保、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等，尤其是要發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，通過政策扶持，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的長效增長。另一方面，有關(guān)城鎮(zhèn)化用地應(yīng)控制節(jié)奏，當前已逐步進入后土地財政時期，應(yīng)從政策層面控制地方政府對土地資產(chǎn)的依賴性，強制其將發(fā)展眼光轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)。鑒于此，本屆三中全會有關(guān)城鎮(zhèn)化的表述可能會相當審慎，以免引起社會及市場對中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的誤解。
房地產(chǎn)市場
向二三線城市分流
中國房地產(chǎn)市場的有特色之處在于，價格絕對值上的全球領(lǐng)先及社會難以估量的住房剛需。這里要探討的是現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的性質(zhì)。1998年住房市場改革帶來了中國房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，十多年后，房地產(chǎn)業(yè)儼然已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨之而來的一系列的社會、經(jīng)濟問題。房價高得讓老百姓覺得離譜，由于住房資產(chǎn)引起的貧富差距急劇拉大;上下游產(chǎn)業(yè)依賴性過強，導(dǎo)致國民經(jīng)濟被房地產(chǎn)業(yè)“綁架”，一定程度上遲滯了中國的改革步伐等。那么，中國房地產(chǎn)市場當前是一個什么狀態(tài)?問題的根源又是什么?
就筆者看來，中國房地產(chǎn)市場大致可分為兩個層次：一線主要城市，如北京、上海、廣州、深圳等超大城市;二、三線中小城市。大城市實際參與市場的個體心理已經(jīng)逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。
以北京為例，當前北京四環(huán)內(nèi)基本沒有增量住房供給，相對比較活躍的是二手房市場，也就是個人手中的存量住房交易。這就帶來了一個問題，四環(huán)內(nèi)生活、工作的相對便利，導(dǎo)致只要有負擔(dān)能力，有住房需求的人會首選四環(huán)內(nèi)，但是四環(huán)內(nèi)是存量交易市場，實際是個體與個體間的交易，這種交易缺乏規(guī)模效應(yīng)，很難形成公平的市場價格。在沒有有效的地區(qū)指導(dǎo)價的情況下，賣房個體間的相互叫高價導(dǎo)致四環(huán)內(nèi)房價一直在上漲。五環(huán)、六環(huán)目前階段還是增量市場狀態(tài)，但四環(huán)內(nèi)高房價對剛需的“擠出”，導(dǎo)致五六環(huán)的房價也在上漲。這樣環(huán)內(nèi)帶動環(huán)外，使全北京的房價呈現(xiàn)出連續(xù)上漲態(tài)勢。這就是筆者認為大城市心理市場特點導(dǎo)致市場趨勢，而且這種心理市場對政策調(diào)控的反應(yīng)很遲鈍。這也就一定程度上解釋了為什么以中國大城市為代表的房價越調(diào)越漲。
與一線大城市不同，二三線城市在經(jīng)濟形勢相對低迷的情況下已經(jīng)表現(xiàn)出了一定的供過于求的狀況，事實上，政策層真正應(yīng)該擔(dān)心的是這些城市的住房市場。房地產(chǎn)資產(chǎn)對流動性的吸納效應(yīng)很強，這些流動性當前還在住房市場上，二三線城市過多過快地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，如果超過人口與經(jīng)濟的承受能力，最后結(jié)果就是房價的區(qū)域性“跳水”。房地產(chǎn)價格下跌對地區(qū)經(jīng)濟及金融體系會形成沖擊，特別是關(guān)聯(lián)到地方債務(wù)，放大負面效應(yīng)。這種“跳水”引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致流動性離開房地產(chǎn)業(yè)，當范圍大到一定程度后，就會對整個國民經(jīng)濟體系造成沖擊。
上述問題是多年積累而成的，而且一定程度上是中國過去十年謀取快速發(fā)展的代價，短期內(nèi)可能沒有有效的解決方案，只有經(jīng)過長期發(fā)展，不斷的從發(fā)展思路上糾偏，通過政策引導(dǎo)，實現(xiàn)二、三線城市對大城市的人口、資本的“分流效應(yīng)”，長期發(fā)展下去，才能逐漸實現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的“軟著陸”。
總之，目前中國經(jīng)濟社會面臨著一個可上可下的戰(zhàn)略選擇，土地問題作為上一個十年的增長“驅(qū)動器”，是需要首先解決的問題。無論是土地流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)化用地還是房地產(chǎn)市場，背后都有土地財政的驅(qū)動因素。這三個現(xiàn)象性問題也是最需要做出方向性把握的。把問題解決在“路上”，遠比對其進行“善后”要明智的多。未來發(fā)展一定是基于公平效率基礎(chǔ)上設(shè)置土地制度。最終形成城鄉(xiāng)一個土地市場，多元化供應(yīng)模式，消除城市土地壟斷，形成產(chǎn)權(quán)平等、稅收調(diào)節(jié)、多方博弈的土地市場。這就需要大力推動減少交易成本、消除壟斷、保護產(chǎn)權(quán)人權(quán)益為導(dǎo)向的土地改革。
（本文根據(jù)中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任 葉劍平發(fā)言整理）
