路徑依賴

　　就在鄭各莊為獲取一張國(guó)有土地證奔走之際，4月，北京傳來(lái)消息，海淀區(qū)東升鎮(zhèn)主導(dǎo)、在鎮(zhèn)集體所有土地上建成的東升科技園以11棟農(nóng)村集體土地上建設(shè)的樓房和其他房產(chǎn)作抵押，獲得民生銀行5億元貸款授信。

　　“能否抵押貸款，或能否往下推進(jìn)，還是未知。如果能行，我們也愿意走這個(gè)途徑?！秉S福水稱。

　　突破口來(lái)自于2013年初，北京市住建委頒布了《關(guān)于開(kāi)展市集體建設(shè)用地范圍內(nèi)房屋登記試點(diǎn)工作的通知》，決定在海淀區(qū)、平谷區(qū)、大興區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，這是一項(xiàng)全國(guó)很多地方都開(kāi)展的確權(quán)登記工作。據(jù)悉，北京市住建委在制定此項(xiàng)政策時(shí)，將大興區(qū)西紅門工業(yè)大院等城中村改造項(xiàng)目也納入考量。

　　在北京2010年正式啟動(dòng)的50個(gè)城中村改造中，由于一些村莊許多土地要恢復(fù)為綠隔，傳統(tǒng)征地模式難以平衡資金，北京創(chuàng)新推出了政府主導(dǎo)下、集體自我改造、給農(nóng)民留出集體產(chǎn)業(yè)用地的“北塢模式”。大興區(qū)西紅門工業(yè)大院改造也采取了政府主導(dǎo)下保留部分集體產(chǎn)業(yè)用地的模式。宋迎昌告訴財(cái)新記者，為了引入外部資金，又囿于集體土地不能交易的法律限制，北京市還提出“房、地”分離模式。

　　參與西紅門工業(yè)大院改造的北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院工程師邢宗海撰文表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，能否解決房屋產(chǎn)權(quán)保障，直接關(guān)系到園區(qū)能否吸引高端企業(yè)入駐。高端企業(yè)不愿意入駐集體建設(shè)用地的一個(gè)主要原因是缺少產(chǎn)權(quán)保障，也無(wú)法以資產(chǎn)抵押貸款，限制了企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)，這是全市普遍性問(wèn)題。上述政策的實(shí)質(zhì)是希望做到產(chǎn)權(quán)的“房、地分離”，即土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有，而集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)可以歸投資者所有。

　　北京市住建委政策出臺(tái)后，東升科技園以此為契機(jī)，率先辦理11棟集體土地房屋的所有權(quán)證。今年上半年起，東升鎮(zhèn)和多家金融機(jī)構(gòu)接觸，協(xié)商貸款事宜，最終和民生銀行達(dá)成協(xié)議?！侗本┤?qǐng)?bào)》報(bào)道，北京市國(guó)土局、海淀房管局等部門，還對(duì)集體建設(shè)用地房屋所有權(quán)證抵押流轉(zhuǎn)可操作性做出確認(rèn)，并出臺(tái)了抵押登記的操作流程。

　　政策似乎存在松動(dòng)的余地，但對(duì)于鄭各莊而言，這還談不上是個(gè)好消息。

　　十八屆三中全會(huì)之后，北京市在2014年北京市政府工作報(bào)告中提出，推廣大興西紅門、海淀東升經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展統(tǒng)籌利用集體建設(shè)用地試點(diǎn)。這兩個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)特點(diǎn)“政府主導(dǎo)發(fā)起，在原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地上建設(shè)”。

　　即便如此，仍有重重限制和困難。海淀東升科技園至規(guī)模更大的東升二期，涉及村莊搬遷，已經(jīng)遭遇法律政策障礙，最終仍然走了征地國(guó)有化模式。一位東升鎮(zhèn)相關(guān)部門人士告訴財(cái)新記者，一旦擴(kuò)大規(guī)模，就觸動(dòng)了政府土地利益?！氨眽]模式”也未普遍推開(kāi)，只要能平衡資金、有利可圖，政府仍然更傾向于征地。

　　此次抵押貸款，據(jù)財(cái)新記者了解，同時(shí)捆綁抵押的還有一塊估值7億元的國(guó)有土地。集體土地上房屋抵押更多成了形式。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地合一是一個(gè)基本原則。以地上房屋抵押的“擦邊球”，實(shí)質(zhì)上仍是一個(gè)產(chǎn)權(quán)不清的怪胎。

　　法律賦予的空間并未真正開(kāi)放，但農(nóng)民造城的努力并不因此消減。以小產(chǎn)權(quán)房為例，雖然被三令五申禁止，卻仍如星星之火。深圳市建筑物普查和住房調(diào)查顯示，至2008年，城中村私房1.7億平方米，占全市住房建筑面積42%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁日前在一個(gè)講座上說(shuō)，對(duì)于政府賣地，農(nóng)民很快就看明白了。

　　對(duì)于這些農(nóng)民造的城，真正形成制度性對(duì)策的惟有深圳。為了解決城市用地瓶頸，深圳從2012年開(kāi)始，開(kāi)始分類處理這些歷史遺留問(wèn)題。允許集體掌握的工業(yè)用地上市出讓、試點(diǎn)讓歷史遺留“違法建筑”如廠房、農(nóng)民住房等確權(quán)、轉(zhuǎn)正。但深圳有其特殊性，2005年，深圳已將轄區(qū)內(nèi)土地統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國(guó)有。因此，理論上，深圳的處理模式并不觸犯法律。而真正意義上對(duì)外銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”暫時(shí)尚未被納入處理。